趙曉：土地成交高溢價并不是什么好事

　　5月份以來樓市的回暖催生了9月份土地市場的升溫，房企拿地溢價率的持續(xù)攀升雖給當(dāng)前吃緊的地方財政打了一針強心劑，但是對于未來房價走勢而言，這絕對不是什么好消息。

　　9月21日，北京出讓了通州和亦莊四宗地塊，合計出讓金額達(dá)到38.43億元，尤其是通州地塊溢價率超過120%，亦莊兩塊住宅用地成交價也均達(dá)到了合理土地價格上限，溢價率接近40%，這大大超乎市場的預(yù)料。

　　在房企1-8月銷售業(yè)績普漲以及整體資金面全面緩解的情況下，全國主要城市的土地市場也都象北京一樣逐漸紅火起來。據(jù)媒體報導(dǎo)，從9月5日-9月13日，萬科、萬達(dá)、恒大、招商、華潤等品牌房企在全國土地市場頻頻出手，短短9天時間，10大房企買地金額就超過140億元。與此同時，較之上半年，9月份住宅用地土地成交溢價率也大幅上升。9月6日，萬科以33.06億元競得一合肥地塊，溢價率為37.5%;9月12日，招商地產(chǎn)以8.86億元競得一上海地塊，溢價率更是達(dá)到75%。而時隔半月，這一記錄就被北京的120%溢價率打破。

　　顯然，進入9月份，土地市場升溫已經(jīng)非常明顯。這不禁讓我想起自己曾經(jīng)專門撰文闡述的房地產(chǎn)調(diào)控中的錯誤調(diào)控方式邏輯。難道這一錯誤邏輯將再次被驗證?

　　回顧歷史，我們發(fā)現(xiàn)，從2005年開始的房地產(chǎn)調(diào)控方式基本上都是遵循如下規(guī)律，即房價一上漲，我們就調(diào)銀根、調(diào)地根，收緊信貸、提高房貸利率、抬高首付比例、控制土地供應(yīng)。這些措施對投資性住房需求的抑制或者去房地產(chǎn)投資杠桿化，肯定有短期的效果。但這也帶來了兩個嚴(yán)重的負(fù)面影響：一是居住和改善性住房需求消費者成了捎帶的受害者;二是本來要抑制需求，可這樣的調(diào)控結(jié)果最后卻極大地傷害了供給。控制了土地供應(yīng)，沒有了資金，開發(fā)商拿什么蓋房呢?這樣的結(jié)果就是經(jīng)過一段時間以后，供給會嚴(yán)重不足，而剛需卻不斷累積。一旦市場出現(xiàn)缺口，壓抑的需求集中釋放，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，新一輪房價暴漲就在所難免。

　　而且，這個缺口往往還是地方政府自己偷偷挖的。我們看到，每次新一輪調(diào)控政策出臺時，購房消費者和開發(fā)商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預(yù)期的改變，住房成交量開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準(zhǔn)備過冬。而消費者則是捂緊錢包傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應(yīng)的節(jié)奏，抱著好女不愁嫁的心態(tài)在一旁觀望。隨著博弈進入膠著狀態(tài)，有些前期過于冒進或小規(guī)模的開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈緊張，經(jīng)濟增速也會由于缺乏房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效支撐而出現(xiàn)緩慢回落。在這種博弈白熱化的緊要關(guān)頭，我們會看到什么呢?看到的往往是各地方政府想方設(shè)法給調(diào)控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預(yù)期瞬間逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求就會在短時間內(nèi)集中釋放。開發(fā)商趁機提價，房價報復(fù)性發(fā)彈的戲就開演了，調(diào)控成果也就瞬間土崩瓦解。

　　試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加大土地供應(yīng)會出現(xiàn)什么情況呢?如果在加大土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢?如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢?只可惜這只是想象，這種情況在實際中從來沒有出現(xiàn)過。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產(chǎn)市場價量齊升，開發(fā)商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應(yīng)。于是，地王又誕生了，經(jīng)濟又回升了，有些人也高興了�？烧l又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢?

　　時至今日，雖然中央一再強調(diào)的“從嚴(yán)調(diào)控”穩(wěn)樓市政策和國務(wù)院督查組的切實行動讓地方政府的“悄悄開口子”小動作沒能得逞，但地方政府對土地供應(yīng)的掌控和節(jié)奏還是沒能逃脫以上的邏輯。2011年，由于房價趨勢走低，房企拿地?zé)崆椴桓撸�全國土地成交市場一片冷清。�?jù)統(tǒng)計，2011年一線城市除深圳土地出讓金額上漲外，北京、上海、廣州等城市均下跌，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，大部分城市都未能完成2011年初制定的土地轉(zhuǎn)讓計劃。這其中，除有房企規(guī)避資金風(fēng)險的考慮因素外，土地成交價低于地方政府的預(yù)期，從而導(dǎo)致地方政府對土地的捂盤和惜售是一個很重要的原因。試想一下，如果在2011年房價走勢趨緩時，地方政府要是能主動調(diào)低土地成交價，結(jié)果會是什么樣呢?

　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至8月底北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套，這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下年內(nèi)最低紀(jì)錄。從5月份開始的樓市回暖在加速商品住宅去庫存化的同時，也使得房企有了拿地的底氣，在這種情形下，地方政府供地欲望也開始回歸強烈。房企愿意激烈競地，政府愿意推出優(yōu)質(zhì)地塊，好像是皆大歡喜。但要想到的是，現(xiàn)在的高地價造就的肯定是未來的高房價，因為高地價本來就是高房價的主要推手。

　　在“穩(wěn)增長”和“穩(wěn)房價”的雙重政策目標(biāo)下，如果我們真的在意民生，可以有如下選擇：第一，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購和限貸政策，必要時可以將此政策推廣至全國;第二，持續(xù)加大推出住宅用地量，保證未來普通商品住房的有效供給，雖然現(xiàn)在做這些有些晚，但做了總比不做要好;第三，政府要主動從土地收益中后退一點，大幅調(diào)低土地的成交限價，多推行“限房價競地價”或“限地價競保障房配建”土地競拍模式;第四，加快推進房地產(chǎn)稅、土地制度改革、住房雙軌制等房地產(chǎn)調(diào)控的市場化機制建設(shè)。

　　最后要說的是，調(diào)控房價不是沒有辦法，主要看我們有沒有決心。如果我們還是繼續(xù)以往的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯，繼續(xù)沉迷于高額的土地財政收益，任志強在8月份博鰲房地產(chǎn)論壇上預(yù)言的下一輪房價暴漲恐怕真的要應(yīng)驗了。到那時，我們又該說些什么呢?

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