鄧浩志：樓價(jià)上漲乏力 樓市短期難有大波動(dòng)
2012-09-25 來(lái)源：鄧浩志的博客 編輯：無(wú)憂
9月23日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市新建商品住宅數(shù)據(jù)，顯示8月房?jī)r(jià)下降的城市有20個(gè)，占到總量的三分之一;價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市比7月減少了三成，且漲幅均未超過(guò)0.6%。其中，8月廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，但漲幅僅為0.3%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市經(jīng)過(guò)連續(xù)幾個(gè)月的高位成交，并且樓價(jià)也出現(xiàn)上升之后，受限購(gòu)因素、利好政策消耗等影響，樓價(jià)缺乏進(jìn)一步上行的動(dòng)力。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，跟上個(gè)月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有20個(gè)，持平的城市有14個(gè)，上漲的城市有36個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.6%。同比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)1.3%，漲幅比7月回落的城市有2個(gè)。而在7月份，環(huán)比價(jià)格下降的城市僅為9個(gè)，上漲的城市有50個(gè)，意味著8月份出現(xiàn)樓價(jià)下降城市的范圍擴(kuò)大了。
從8月份70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，一、二線城市主要以微漲或持平情況為主，出現(xiàn)環(huán)比下降的城市主要在三、四線城市，比如丹東是環(huán)比降幅最大的城市，環(huán)比下降幅度為5%。一線城市中，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲了0.2%，上海與上月持平。廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，深圳環(huán)比上漲0.1%。值得注意的是，根據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，廣州6、7、8三個(gè)月的網(wǎng)簽樓價(jià)分別為12448元/平方米、12773元/平方米和12086元/平方米，可見(jiàn)，樓價(jià)上行或下行的趨勢(shì)并不明顯。
房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，從具體情況看來(lái)，不少三、四線城市處在價(jià)格回落期，出現(xiàn)一定的價(jià)格震蕩，不排除結(jié)構(gòu)性的因素。相比之下，一、二線城市表現(xiàn)比較穩(wěn)定。整體來(lái)說(shuō)，體現(xiàn)了樓價(jià)上行乏力。主要原因在于受限購(gòu)、限貸影響，剛性需求成為市場(chǎng)的主力，而前幾個(gè)月的高成交已經(jīng)消化了一部分剛需，另一部分剛需受自身購(gòu)買(mǎi)力的限制，無(wú)法對(duì)成交上升后上漲的樓價(jià)“追高”。
韓世同認(rèn)為，今年5月至今之所以出現(xiàn)一波樓市的“回暖期”，一方面是鑒于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不樂(lè)觀，國(guó)家出臺(tái)了一些穩(wěn)增長(zhǎng)的措施，但對(duì)樓市利好程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上2008年的各種措施。因此，近幾個(gè)月的樓市成交回暖，可謂是對(duì)前段時(shí)間利好政策的消耗。“接下來(lái)，不排除樓價(jià)再度回落的可能，主要還是看經(jīng)濟(jì)因素。”
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志則表示，8月份的數(shù)據(jù)情況不排除存在階段性的因素。在他看來(lái)，樓價(jià)無(wú)論上行還是下行都缺乏足夠的動(dòng)力。一方面，受限購(gòu)、限貸的影響，沒(méi)有投資投機(jī)性需求入市，無(wú)法帶動(dòng)樓價(jià)大漲。并且，地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)商“提價(jià)”也非常敏感;另一方面，隨著美國(guó)第三輪量化寬松貨幣政策確定，未來(lái)輸入性通脹會(huì)顯現(xiàn)，很多消費(fèi)者都達(dá)成共識(shí)，持有實(shí)物比持幣好，剛需入市的意愿加強(qiáng)，但又受到購(gòu)買(mǎi)力的限制。因此，后市的成交量和樓價(jià)都預(yù)計(jì)以穩(wěn)定為主，不排除小幅波動(dòng)。就廣州而言，鄧浩志認(rèn)為，中心城區(qū)樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，南沙因新區(qū)規(guī)劃獲批樓市也看好，至于其他區(qū)域樓市仍將以降價(jià)促銷(xiāo)為主。
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