張輝：金九銀十加速增長再創(chuàng)認購新高
2012-09-24 來源：張輝的博客 編輯：無憂
9月10日-9月16日南京新建商品住宅累計認購2153套，日均307套，與前一周1827套相比，環(huán)比增長18%，不但創(chuàng)出了金九銀十的新高，而且自7月份以來，周認購量首次突破2000套關(guān)口，日均認購量也首次突破300套，與前2周連續(xù)10%的環(huán)比增長率相比，本周認購量出現(xiàn)了明顯的加速趨勢，也成為金九銀十的第一波高潮。這周樓市運行的特點，大致可以總結(jié)如下：
第一，認購量加速增長，再創(chuàng)新高，重回2000套/周和300/天的年內(nèi)高位。今年的樓市回暖，曾經(jīng)有兩次上沖到2000套/周的年內(nèi)高位水平，第一次是3月中旬，僅僅持續(xù)2周左右即迅速回落，第二次是今年6、7月份，持續(xù)了6周左右的時間，呈現(xiàn)出強勁的持久力，這也是今年前2次的回暖高峰。不出意料，金九銀十摸將掀起今年的第3次回暖潮，認購量和成交量最終能達到多高的高度?持久力如何?都是值得期待的。
第二，新增上市量脈沖式急速回落，供應(yīng)增長潛力現(xiàn)隱憂。前一周，新上市房源超過2000套，并呈現(xiàn)出新增供應(yīng)推動型的增長特征。本周的新增上市房源迅速回落，6大住宅樓盤均為小幅加推，每個樓盤僅推出幾十套到一百多套房源，加一起不過五六百套左右。應(yīng)該說，這么低的新增上市量，能夠取得4倍于以上的認購量，實屬難得，一方面有前一周數(shù)據(jù)上傳的因素，另一方面則主要來自于對前一周剩余房源的續(xù)銷。樓市經(jīng)常會呈現(xiàn)出這種上市推盤特征，即某一周多個樓盤集中上市造成新增房源猛增之后，接下來一周往往會出現(xiàn)上市推盤大幅下降的狀況，一是，集中上市消耗了特定時期內(nèi)過多的房源，造成下一周上市房源周期性減少，二是，其他樓盤有意規(guī)避前一周房源強銷期的影響，避其鋒芒，蓄積客戶。但有一個不可忽視的現(xiàn)實是，種種統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來一段時間內(nèi)具有推盤計劃的房源量并不大，金九銀十累計也不過11000套左右，很難滿足當前2000套/周的消耗量，供應(yīng)不足初現(xiàn)端倪，如果真是如此，未來去庫存和房價上漲的速度出現(xiàn)加速趨勢不是沒有可能，這一點需要提前預(yù)防。任何一次樓市的興奮點，莫不是在供應(yīng)不足、供不應(yīng)求的趨勢中達到房價上漲的高潮。
第三，房價已經(jīng)形成普遍性上漲趨勢。本周新上市的江佑鉑庭、鳳凰熙岸、萬錦熙岸、融僑觀邸、香溢紫郡等樓盤，與前期相比，房價都有不同程度的提高，江佑鉑庭的中小戶型產(chǎn)品甚至突破了萬元大關(guān)，被稱為今年江北首個過萬的高層公寓項目�？傮w來看，除了個別的因產(chǎn)品競爭力欠缺、與需求錯位、滯銷引起的降價以外，例如聚寶山莊等，大部分樓盤的價格與低谷期相比，都已經(jīng)有了一定程度的漲價，房價的普遍性上漲，已經(jīng)成為樓市運行的主旋律。如果不是物價審核方面的控制，部分樓盤的房價上漲幅度將會更高，可以說，漲價的動能正在逐步累積，潛藏在底下尚未爆發(fā)的能量比實際顯現(xiàn)的要高得多。從漲價后去化率不減的事實來看，這種漲價潮也得到了市場的充分檢驗，應(yīng)該說是實漲而非虛漲。
第四，消費者買房熱情趨于亢奮。本周新上市的樓盤，在房價上漲的背景下，去化率仍然普遍達到7成以上，而且鳳凰熙岸、萬錦熙岸等中大戶型的去化也到了7成的去化率，可見，除了剛性需求之外，改善型需求入市的意愿也出現(xiàn)了幅度不小的提升，未來有進一步向更多樓盤蔓延的趨勢。如果說改善型產(chǎn)品的銷售只是局部火熱，那么剛需產(chǎn)品的去化則只能用亢奮來形容了，最近一段時間，凡是推出兩房、小三房等剛需產(chǎn)品，基本上都可以實現(xiàn)日光，亢奮程度可見一斑，當然，這也與剛需產(chǎn)品的供應(yīng)不足有很大關(guān)系。以新城香溢紫郡為例，憑借出眾的產(chǎn)品力和品牌、性價比優(yōu)勢，自去年底開盤以來，9個月實現(xiàn)了900多套的銷售，幾乎每次開盤都是日光或者準日光，即使是上周剛開的100平米3房和80平米2房，面積較前期有所提升，但消費者依然趨之若鶩，開發(fā)商都不用正式開盤，僅僅通知前期積累的客戶前來簽約即基本完成了銷售，成為江北板塊風頭強勁、持久力驚人的吸金大戶。
第五，庫存規(guī)律性回落。截止周末，全市庫存量由上周末的46357套下降到45400套總有，下降1000套左右。這種庫存回落的趨勢，基本與供應(yīng)端高低錯落的趨勢相吻合，上周新增的庫存主要來自于大量上市的新房源，本周的回落，則是源自新增上市量縮減、消化上周庫存的效應(yīng)。
金九銀十，在經(jīng)過8月下旬以來認購量持續(xù)穩(wěn)健回升的蓄積之后，急速的進入到爆發(fā)階段，對于年底前具有銷售任務(wù)的開發(fā)商而言，最好的銷售時機已經(jīng)到來。從現(xiàn)在到年底的這段時間，也是開發(fā)商回籠資金、清理庫存的最佳時機，不同的開發(fā)商因庫存不同，處理的方式也有可能豐富多樣。靜觀趨勢的變化和精彩故事的不同演繹。
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