薄文軍：抑制房價就不能夸大保障性住房的投入
2012-09-24 來源：薄文軍的博客 編輯：無憂
一邊是努力實施房地產(chǎn)調(diào)控，要求開發(fā)商有效降低城市住房價格;一邊又在大力宣傳地方政府為實施保障性住房建設投入了多多少少資金。這顯然有點自相矛盾，需要我們本著實事求是的原則，調(diào)整好政策和宣傳的口徑。
廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房……在我國目前的保障性住房群體中，除了以政府為業(yè)主的廉租房和民政系統(tǒng)負責建設的農(nóng)村低收入人群安居房之外，其他如經(jīng)濟適用房、限價房、微利房、“成本房”等等，不管叫什么名堂，基本都是盈利的，起碼不至于虧損，頂多也就是個政府暫時墊付資金的問題。如果在這個問題上過分夸大了政府投入，那么商品房開發(fā)商就有一萬個理由堅守目前的房價，并維持房價與當?shù)谿DP的同步增長態(tài)勢。
考慮到我們提出保障性住房體系的初衷：抑制房價虛高和過快增長、讓國民居者有其屋，我們就該認真考量經(jīng)濟適用房、限價房、微利房、成本房的成本構成，盡量擠壓每個環(huán)節(jié)的成本水分，讓房價以真實的面目現(xiàn)身。而如果我們過分夸大在保障性住房建設過程中的政府投入，就從另一個方面證明了“目前的市場高房價是合理的”，這會讓我們的房地產(chǎn)市場調(diào)控陷入被動。經(jīng)濟適用房、限價房、微利房、成本房的市場價格“公平秤”功能也將徹底喪失。
作為商品住房的成本構成，無外乎以下幾個方面：一是來自政府方面的土地租金、各種手續(xù)費用，包括硬性植入的一些中介費用;二是建筑材料費用;三是開發(fā)商方面的管理成本和盈利;四是建筑商投入的人工、管理成本和盈利;五是裝修環(huán)節(jié)的相關費用;六是其他的灰色付出。而這里邊，只有材料費、建筑人工費是剛性的、市場化的，其他都是彈性的，可由政府控制的，有些則是可有可無的。
比方說，開發(fā)商代建環(huán)節(jié)，就是完全可以省略的。城市保障性住房建設，完全可以由建設、規(guī)劃、市政等部門單位親力親為，把開發(fā)商的大幅盈利環(huán)節(jié)變成政府機關的無償服務環(huán)節(jié)。建設系統(tǒng)那么多人，許多都是擁有許多證照的專家，不去幫老百姓建設房子，卻去雇傭開發(fā)商代建，這就是浪費。當然，這個錢可能由政府出，但政府出這個錢不該讓老百姓領情，也不該計入財政投入。因為這個錢等于是政府花錢雇傭開發(fā)商幫助建設部門干工作。
如果政府不花錢去雇代建商，而是直接跟建筑商打交道，就可以把這部分錢省下來，更加有效地降低建設成本、讓利于低收入群眾。而一旦省略了開發(fā)商環(huán)節(jié)，也就沒有了因為利潤攤薄造成的挑肥揀瘦、偷工減料、項目補償、土地置換。當然，這里邊有個政策問題，但政策是建設部門自己制定的，完全可以理順起來，減少政策障礙。還有個人才問題，人才也是建設系統(tǒng)自己招的，如果政府機關需要，什么樣的人才也都可以招聘得到，都可以納入公務員、事業(yè)編序列，這些都不成其為問題。
作為政府主導的保障性住房建設，除了努力為低收入群眾提供達到常規(guī)質(zhì)量水平的住房之外，還有義務以此為契機，對城市住房的“真正成本”進行探底。省略掉開發(fā)商代建環(huán)節(jié)，而由地方政府直接委派建設部門和相關單位組成項目部去與建筑商直接打交道，就可以省掉一個最大的盈利環(huán)節(jié)，讓利于民。同時，努力控制好建筑材料費、人工費、簡單裝修費和必要的管理成本，并拿捏好土地價格，就可以把能擠掉的水分都盡量擠掉。再就是在整個鏈條中，把那些硬性植入、坐地分肥的中介機構省去，把那些無形的灰色成本省去。
如此這般，才能真正為城市住房成本探底。這個基本的底線探出來了，住房的成本也就明確了。作為商品房價格，可以在此基礎上再增加一些開發(fā)商的管理成本和盈利，10%如何?而作為保障性住房，仍可以通過后續(xù)減免政府收費事項的形式進一步降低綜合房價。
當今時代，降低成本的最有效的辦法就是產(chǎn)業(yè)鏈整合、作業(yè)流程優(yōu)化。如果城市保障性住房建設不是從整個鏈條和流程上進行整合優(yōu)化，而是材料商、開發(fā)商、建筑商、中介機構“一個環(huán)節(jié)不能少”，那么其“成本”永遠都會居高不下。而如果城市保障性住房建設只是因為政府補貼了些資金、減免了些費用才實現(xiàn)了降價，那么商品房開發(fā)商就有理由堅守市場價格，堅決不松動。
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