鄧浩志：年底的土地盛宴決定明年房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　“金九銀十”到來(lái)之際，樓市成交不斷向好，全國(guó)各城市也掀起賣地?zé)岢薄?/p>

　　以上海為例，8月31日上午，上海松江區(qū)政府舉行2012年土地招商推介會(huì)，共推介75幅地塊;而接下來(lái)的9月份，上海還將推出26幅經(jīng)營(yíng)性用地，起始出讓金總額超過(guò)100億。北京市土地整理儲(chǔ)備中心8月27日發(fā)布公告，一次性掛出11宗經(jīng)營(yíng)性用地，起拍總價(jià)達(dá)90億元。8月24日，武漢市展開今年最大規(guī)模的土地拍賣，共有36宗地集中推出。8月27日，杭州主城區(qū)集中出讓7宗土地，總體量達(dá)80萬(wàn)平方米;8月30日，杭州市再度出讓四宗地，總面積12.97萬(wàn)平方米。8月30日，深圳寶安區(qū)政府舉行城市更行招商推介會(huì)，共推介了36個(gè)城市更新項(xiàng)目;而廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布公告稱，將于9月7日公開出讓17幅地塊。

　　企業(yè)方面，萬(wàn)科可以說(shuō)是其中的風(fēng)向標(biāo)。8月27日，萬(wàn)科聯(lián)合體7.95億獲杭州江干科技園宅地;8月28日，萬(wàn)科經(jīng)過(guò)108輪激烈競(jìng)價(jià)，以4.07億元競(jìng)得東莞虎門鎮(zhèn)博涌村地塊，成為虎門新地王;8月30日，萬(wàn)科再以7.9億元競(jìng)得上海松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)地塊。萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰在此前曾表示，7月份萬(wàn)科買了60個(gè)億的地，四季度是拿地的好時(shí)候，萬(wàn)科會(huì)買很多地。龍湖地產(chǎn)近期在拿地方面也甚為激進(jìn)，8月27日以底價(jià)23.5億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出16號(hào)地塊;同日，龍湖以底價(jià)40008萬(wàn)競(jìng)得無(wú)錫市編號(hào)為XDG-2012-63號(hào)地塊;更早之前，龍湖地產(chǎn)以總價(jià)42億元競(jìng)得重慶北部新區(qū)序號(hào)為12089-1292的四宗地，總面積88萬(wàn)平方米;另在大連廈門晉江等地，龍湖地產(chǎn)7月曾斥資數(shù)十億元拍得土地。

　　土地盛宴即將開鑼

　　可以肯定的是，今年剩下的時(shí)間里，全國(guó)的土地市場(chǎng)將徹底熱一回。這有幾方面的原因：一方面是由于經(jīng)濟(jì)不景，窮困的地方政府只能繼續(xù)祭出土地財(cái)政的辦法來(lái)增加地方財(cái)政收入，所以今年剩下這幾個(gè)月各地大量推地是肯定的。二是今年只剩下4個(gè)月時(shí)間，很多地方在今年頭8個(gè)月里都未能完成既定的土地供應(yīng)計(jì)劃，以廣州為例，今年1~7月只完成了全體土地供應(yīng)計(jì)劃的15%，僅有的時(shí)間要完成剩下的85%的指標(biāo)，要完成繁重的任務(wù)降低售價(jià)期望是一個(gè)辦法，所以今年剩余時(shí)間里有不排除有便宜的“筍盤”出現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)該打醒十二分精神用力淘寶了。再有就是市場(chǎng)回暖，開發(fā)商手上資金面有所改善，適當(dāng)增加土地儲(chǔ)備將是他們重點(diǎn)工作中的一個(gè)選項(xiàng)。所以剩下的幾個(gè)月將上演一場(chǎng)全國(guó)的土地交易盛宴。

　　后續(xù)供應(yīng)不足在透支“合理房?jī)r(jià)”

　　房企的資金來(lái)源無(wú)非三大途徑，一是自由資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房款。就一般使用方式上看，自有資金多用于賣地(即支付土地出讓金)，項(xiàng)目開發(fā)多是通過(guò)銀行貸款和商品房預(yù)售獲得，自從國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)后，房企(特別是民企)便很難獲得銀行貸款，而限購(gòu)、限貸等政策推出之后銷售情況又一落千丈，預(yù)售回籠資金又受到了阻礙，所以才有今天的房企資金緊張的局面。而本輪樓市調(diào)控的著力點(diǎn)就落在打擊房企資金鏈上面，資金缺乏的房企最常用的自救方法有兩個(gè)，第一是降價(jià)出售手上的存量住房，這樣會(huì)使得房?jī)r(jià)下調(diào)，這也是這輪調(diào)控政策所希望達(dá)到的目的。第二就是減少拿地或者放緩工程進(jìn)度，以此減少資金的消耗量，這一個(gè)動(dòng)作有會(huì)使得未來(lái)新增住宅供應(yīng)量的減少，供應(yīng)減少的結(jié)果就是未來(lái)的供不應(yīng)求，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)自然還會(huì)繼續(xù)往上漲�？梢韵胂螅�今年上半年持續(xù)的土地出讓萎縮所導(dǎo)致的將是未來(lái)供應(yīng)的不足，所以任志強(qiáng)早前在一個(gè)活動(dòng)上提出，房?jī)r(jià)會(huì)在明年出現(xiàn)一定程度的報(bào)復(fù)性上漲，這也是這輪調(diào)控是治標(biāo)不治本的結(jié)果。房企資金短缺短期或許會(huì)使得房?jī)r(jià)下降，長(zhǎng)期看反而會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲的原因。也正因?yàn)槿绱�，今年下半年土地市�?chǎng)的成交情況非常重要，如果能夠有不錯(cuò)的成交量，則還能期望未來(lái)會(huì)有持續(xù)穩(wěn)定的新增住宅供應(yīng)釋放，如果成交不理想，那后果將是嚴(yán)重的，房?jī)r(jià)有可能在明年下半年限購(gòu)限制貸限外等多重打壓政策之下繼續(xù)瘋狂上漲，原因就是供不應(yīng)求，政策錯(cuò)殺了供應(yīng)的后果是合理房?jī)r(jià)更加遙遠(yuǎn)。

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