楊紅旭：不要奢望未來(lái)一年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲
2012-09-17 來(lái)源：楊紅旭的博客 編輯：無(wú)憂
楊紅旭，綜合研究部部長(zhǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)。
按照傳統(tǒng)，樓市正處在“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季，但是剛剛過(guò)去的第一周，“旺季不旺”已是事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯放緩。環(huán)比來(lái)看，在監(jiān)測(cè)的54個(gè)主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過(guò)兩成。
但是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前八個(gè)月房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)了止跌跡象，特別是八月份首次出現(xiàn)年內(nèi)的回升，再加上未來(lái)央行貨幣政策寬松“微調(diào)”的預(yù)期增強(qiáng)，信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)將起到?jīng)Q定性作用。因此，樓市走向再次引發(fā)高度關(guān)注。
人稱(chēng)“地產(chǎn)大嘴”的任志強(qiáng)，放言明年三月以后會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，證據(jù)是土地供應(yīng)減少，導(dǎo)致商品房供應(yīng)量出現(xiàn)缺口。而素有“財(cái)經(jīng)郎眼”之稱(chēng)的郎咸平則預(yù)言，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將在2到10年內(nèi)崩盤(pán)。他們預(yù)測(cè)的時(shí)間段不太一樣。首先，任志強(qiáng)說(shuō)的明年3月房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲主要的邏輯基礎(chǔ)在于土地供應(yīng)量少，房屋新開(kāi)工是負(fù)增長(zhǎng)，從拿地到開(kāi)工、到房屋形成需要一個(gè)周期，滯后半年到一年左右，明年房屋供應(yīng)量可能會(huì)偏緊。這個(gè)因素我認(rèn)為是存在的。我們認(rèn)為明年3月份后會(huì)暴漲，因?yàn)槊髂?月份后供應(yīng)偏緊，但需求沒(méi)法像前幾年那樣爆發(fā)式增長(zhǎng)，因?yàn)橄拶?gòu)限貸政策之下很多投資需求被抑制了，僅靠自住需求無(wú)法撐起暴漲格局。郎咸平看得比較遠(yuǎn)，兩到十年的跨度比較大，是中長(zhǎng)期，一般人買(mǎi)房子自住需求不用考慮的這么久遠(yuǎn)，從10年到15年的跨度來(lái)看，中國(guó)住房指數(shù)依然處于增長(zhǎng)期，不可能出現(xiàn)90年之后的崩盤(pán)。所以我覺(jué)得郎教授的觀點(diǎn)有點(diǎn)危言聳聽(tīng)。
媒體的相關(guān)報(bào)道說(shuō)，事實(shí)上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。八月份房地產(chǎn)投資增速止跌，就能說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。之前，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)“庫(kù)存量”到底有多大的爭(zhēng)論一直存在，而且真假難辨。
我們跟蹤了全國(guó)10個(gè)城市的存貨變化情況，城市的庫(kù)存跟企業(yè)的庫(kù)存基本上是同步變化的，報(bào)告顯示自去年10月份以來(lái)，存貨量小幅下滑，但總體庫(kù)存量超過(guò)去年和今年的水平，成交量變化增長(zhǎng)比較快，對(duì)企業(yè)和城市的庫(kù)存而言，按照目前的銷(xiāo)售水平已經(jīng)不用太憂慮存貨量有多大，因?yàn)殇N(xiāo)量的步伐已經(jīng)快過(guò)了存貨的變化步伐，很多企業(yè)現(xiàn)在開(kāi)始拿地，主要是存貨減少，資金也好轉(zhuǎn)了。存貨總體上偏高，但結(jié)構(gòu)因素比較強(qiáng)，市郊對(duì)路的盤(pán)賣(mài)得比較好，這種庫(kù)存量近半年多以來(lái)大幅減少;另外中高端盤(pán)，如公寓豪宅在限購(gòu)限貸令之后區(qū)劃的速度偏慢，現(xiàn)在的存貨高主要是部分產(chǎn)品滯銷(xiāo)，而部分產(chǎn)品暢銷(xiāo)。
現(xiàn)在有比較一致的觀點(diǎn)，未來(lái)信貸政策的走向?qū)鞘械挠绊懞艽�，盡管央行貨幣政策一再定調(diào)微調(diào)，但8月份CPI反彈再加上油價(jià)上漲等因素，使得央行的貨幣政策非常謹(jǐn)慎，在這種大的政策環(huán)境下，筆者認(rèn)為，樓市不會(huì)出現(xiàn)暴漲。
貨幣政策今年是趨松的，但趨松程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及09年。因?yàn)樨泿耪吒康禺a(chǎn)聯(lián)系比較緊密，房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以CPI反彈包括其他因素制約了今年貨幣政策大幅度放松，這對(duì)樓市放松是利好，但放松幅度沒(méi)那么大，利好也不那么大。所以我認(rèn)為樓市企穩(wěn)了，要往上走，但成交量包括價(jià)格空間都不大，所以我不贊同任志強(qiáng)所謂的房?jī)r(jià)暴漲，因?yàn)樨泿耪�、房地產(chǎn)貸款方面不支持房?jī)r(jià)暴漲論，不論開(kāi)發(fā)商、業(yè)內(nèi)同仁還是購(gòu)房人，都不要奢望未來(lái)一年內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲。
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