謝逸楓:限購限價限貸政策影響市場回暖
2012-09-14 來源：謝逸楓的博客 編輯：木木
2012年9月9日，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至8月房地產(chǎn)投資增速等關(guān)鍵指標年內(nèi)首次回升。1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，現(xiàn)首次上漲;房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)在連續(xù)14個月下降后首次回升，比7月提高0.07點;房屋新開工面積與商品房銷售額也現(xiàn)首次上漲。與此同時，商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也首度收窄。在經(jīng)過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵指標現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。2012年9月10日，上周(9月3日-9月9日)北京新房與二手房成交量較此前一周均下跌近兩成，北京樓市在9月首周開局不利。北京樓市在9月首周開局不利。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上周北京新建住宅簽約套數(shù)為2275套，環(huán)比此前一周的2828套下降了19.6%。二手房住宅則簽約了2750套，環(huán)比此前一周的3396套下降了19%�？偝山涣績H5025套，環(huán)比下降了19.3%。這也是最近10周來成交量最低的一周。 此外，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入9月，中國鐵建的梧桐苑限價項目仍然保持高位成交，首周實現(xiàn)541套的銷量，占據(jù)了全部市場銷量的23.8%。而扣除這一項目的成交，金九銀十首周可謂開局慘淡。 2012年9月10日，廣州樓市“金九”首周新房成交跌兩成。2012年9月3日至9月9日，廣州十區(qū)二市新建商品房住宅網(wǎng)簽1869套，環(huán)比之前一周(2379套)下跌21%。全市網(wǎng)簽均價12633元/平，環(huán)比(13042元/平)下降3%。截止到9月9日，全市可售未售商品住宅為51103套，環(huán)比(51961套)下跌2%。據(jù)統(tǒng)計，上周全市成交1869套，環(huán)比之前一周下跌了21%。之前一周成交2379套，是8月成交量最大的一周，超過2000套的成交量對比迄今為止各周情況，屬于較高的成交水平。上周環(huán)比雖出現(xiàn)下滑，但總體維持正常水平，并未有太大波動。盡管“金九”首周成交未見亮點，但從8月創(chuàng)今年新高地涌進8998套預售住宅，本月成交仍值得期待。
2012年9月10日，在上周監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅總簽約套數(shù)為54643套，相比上上周的65865套下調(diào)了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調(diào)更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環(huán)比下調(diào)19.6%，上海微跌，廣州下調(diào)21.4%，深圳等環(huán)比跌幅也超過2成。10日，最新數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數(shù)城市同比增幅有所減少。在監(jiān)測的40個城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，重點城市中，上海、天津由漲轉(zhuǎn)跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續(xù)擴大。與此同時，數(shù)據(jù)顯示，過去一周，十大城市成交指數(shù)110.85，環(huán)比下跌26.36點，其中北京成交跌幅最大，為49.84%;其次是重慶，環(huán)比下跌34.68%。數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。在同比漲幅縮窄的同時，環(huán)比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入“金九銀十”后，成交量反而呈下降趨勢。
為什么今年樓市金九首周慘淡開局?美國格理集團首席經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示：“今年樓市金九首周慘淡開局主要原因有四個方面，一是房企資金相對寬松，前8月商品房去庫存量大增。開發(fā)商取消價格折扣優(yōu)惠政策，上調(diào)在售樓盤價格，以價套現(xiàn)的銷售策略將結(jié)束。二是購房者因性價比未達到心理價位。新的房源價格上漲影響到購房者對后市預期，觀望情緒重新燃燒。而房地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號，再次影響到購房者的積極性。三是房企不急于推新售房源， 土地低供應(yīng)導致存量缺口。商品房屋開工數(shù)量和新完工項目的減少，銷售業(yè)績目標部分房企已經(jīng)完成。市場未來供不應(yīng)求的預期，導致房企放緩銷售步伐。四是市場上產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供應(yīng)產(chǎn)生變化。由于大戶型與高價房源比例超過中小戶型的低價房源，導致市場預期的“量價齊升”已經(jīng)變成“價升量降”。今年樓市金九銀十最關(guān)鍵的因素是什么?美國格理集團首席經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為：“決定今年樓市金九銀十走勢的因素有四個，一是當前的調(diào)控政策與新的政策出臺預期。尤其是限購和限價及限貸等信貸政策的變化，影響到市場回暖。目前土地低供應(yīng)增長導致市場供應(yīng)短缺，而穩(wěn)增長的背景與通脹低位及外匯下降，降息和降準預期窗口來臨，則影響購房者的心理預期。
如何看前8月全國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)?美國格理集團首席經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示：“前8月全國房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)全面觸底反彈，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標的，土地購置量、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數(shù)，全部在8月首次出現(xiàn)反彈，意味著房地產(chǎn)業(yè)拐點特征明顯。但是不代表著房地產(chǎn)市場拐點已到，僅僅是前期探底到筑底過程之中。”
對于房地產(chǎn)未來價格如何走?美國格理集團首席經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出：“第四季度房地產(chǎn)業(yè)將進入觸底拐點階段，樓市“量價齊升”不會一直維持，隨著調(diào)控與成交量的變化而波動。今年上半年之后，市場已調(diào)整到成交活躍層面。在國家宏觀調(diào)控政策趨嚴的背景下，下階段調(diào)控政策仍將以“穩(wěn)”為主，中央房地產(chǎn)調(diào)控效果非常顯著。從目前情況來看，調(diào)控加碼和加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實，未來的調(diào)控政策依然是保持既有政策執(zhí)行，對有執(zhí)行偏差的政策實施整改。在此基礎(chǔ)上，下半年樓市整體將保持穩(wěn)定，防止房價反彈的同時防止經(jīng)濟過度下滑。因此，今年房價不存在報復性暴漲或大幅度上漲反彈的現(xiàn)象。但是房價整體呈上升趨勢，未來四個到明年房地產(chǎn)價格將維持5%-10%上漲的上下震蕩。”
上一篇：張宏偉：房地產(chǎn)投資回升 “基本面”不會驚天逆轉(zhuǎn)
下一篇：鄧浩志：樓市成交量上漲 房價將結(jié)構(gòu)性上漲
·土地市場持續(xù)升溫依舊活躍 如何摁地價穩(wěn)房價？
