張宏偉：房地產(chǎn)投資回升 “基本面”不會(huì)驚天逆轉(zhuǎn)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積23624萬(wàn)平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個(gè)百分點(diǎn)。1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43688億元，同比名義增長(zhǎng)15.6%，增速比1-7月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看， 2012年整個(gè)1-8月，盡管全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模(土地市場(chǎng)交易)、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額增速下滑幅度縮小，但是，當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未出現(xiàn)完全回暖的特征，房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象并不一定說(shuō)明市場(chǎng)基本面馬上會(huì)有驚天大逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)“基本面”是否真正意義回暖還有待市場(chǎng)成交量的持續(xù)回暖并且可以持續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資等基本指標(biāo)持續(xù)回升。

　　筆者認(rèn)為，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將逐步促使形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　從市場(chǎng)“基本面”的房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積、市場(chǎng)銷(xiāo)售面積及金額等幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，如果樓市差別化微調(diào)政策的執(zhí)行將成就樓市成交量“金九銀十”，并且在這個(gè)階段，以首套房置業(yè)為主的需求將會(huì)繼續(xù)積極入市，繼續(xù)放量，延續(xù)之前成交量回升的局面，這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)“基本面”由信心不足轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)在成交量回升的之后進(jìn)一步有序加大房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積，甚至重拾土地市場(chǎng)拿地的熱情，逐漸形成市場(chǎng)“基本面”的真正意義的“回暖”。

　　但是，從政策面的走勢(shì)來(lái)看，盡管差別化的調(diào)控政策導(dǎo)致樓市成交量持續(xù)回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面的狀況也會(huì)逐漸得到緩減，但是，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有。

　　在 “基本面”并未改變的前提下，房企還應(yīng)該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場(chǎng)策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局。

　　但是，從未來(lái)房?jī)r(jià)角度來(lái)講，筆者認(rèn)為， 如果由于微調(diào)、降價(jià)等多種因素房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得以回升，并且從5月起計(jì)算，可以持續(xù)3-6個(gè)月，那么這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解，也將促使整個(gè)市場(chǎng)基本面逐步偏向好轉(zhuǎn)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的動(dòng)力會(huì)逐步消失，房?jī)r(jià)降幅隨著成交量的持續(xù)增加也會(huì)逐步收窄。

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