夏乾海：德國房地產(chǎn)政策是中國學(xué)習(xí)的榜樣
2012-09-13 來源：夏乾海的博客 編輯：無憂
過去10年間，德國房價始終保持較低水平，德國的名義房價每年僅上漲1%，而德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。其中最根本的原因是德國獨具特色的房地產(chǎn)政策。
第一，德國政府制定了明確的住房福利政策。德國憲法規(guī)定，“德國是一個高福利國家”，與醫(yī)療、教育等一樣，保障居民住房也是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一。因此，雖然德國政府特別是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當?shù)氐貎r、房價來增加當?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿?/p>
第二，德國政府通過完善房地產(chǎn)市場機制抑制高房價。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，都有詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依據(jù)人口的需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩(wěn)定起到了很好的牽制作用。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權(quán)益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是“租房族”。德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。目前合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。德國的房地產(chǎn)評估獨立于政府之外，評估員只對自己負責，并不考慮政府、委托人以及個人的經(jīng)濟利益，市場上的房地產(chǎn)價格則取決于獨立的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
第三，德國完善的信貸制度為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。
第四，德國政府通過嚴厲的稅收政策抑制投機行為。在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。這些嚴厲的稅收制度極大縮小了房產(chǎn)商和炒房者的盈利空間，使他們投機房地產(chǎn)無利可圖，只得放棄炒作房地產(chǎn)。
第五，健全的法律機制為穩(wěn)定房價提供了法律保障。德國法律規(guī)定，如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的20%，即為“超高房價”，構(gòu)成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理范圍之內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價超過“合理房價”的50%，則為“房價暴利”，便觸犯了《刑法》，構(gòu)成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了國內(nèi)炒房者的投機行為，而且還有效抵制了“海外炒房團”干擾國內(nèi)房價市場穩(wěn)定的投機行為。
德國的房價10多年保持不變的奇跡，給我們提供了很好的借鑒模式，我國必須在完善住房市場體系和完善住房保障機制方面多做文章。
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