楊紅旭：全國下半年城市房價(jià)震蕩式爬升
2012-08-28 來源：楊紅旭博客 編輯：玥婷
入夏后，樓市出現(xiàn)了些許新變化。3-6月份，主要城市住宅成交量持續(xù)攀升，價(jià)格下跌空間減小，部分地區(qū)房價(jià)止跌反彈，政策面比較平靜。7月以來，政策面波瀾不斷，溫總理聲稱絕不允許房價(jià)反彈，國土部與住建部下發(fā)緊急通知抓落實(shí)，國務(wù)院悍然派出8個(gè)督查組，中央政治局會議提出下半年堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。
7月份的市場成交數(shù)據(jù)，也發(fā)生一些變化。比如，四個(gè)一線城市新建商品住宅成交量整體沖高回落，環(huán)比6月下降約13%。自3月以來市場成交量上攻的力度減弱。然而，一線城市商品住宅成交量，依然同比2011年7月大幅增長約34%，遠(yuǎn)超2011年的月度平均水平。成交量略現(xiàn)疲態(tài)，主要原因有四點(diǎn)：一是夏季高溫，且2012年多雨;二是政策動作金，不斷喊話;三是部分項(xiàng)目價(jià)格上漲，或折扣減少;四是新增住宅供應(yīng)不足。那么，下半年房價(jià)走勢何去何從?
對未來短期房價(jià)(未來3-6個(gè)月)進(jìn)行預(yù)測是非常困難的，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的因素非常多，可謂千頭萬緒，不過盡管困難，也并非無跡可尋。據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)：決定短期房價(jià)的因素大體上可以總結(jié)為三個(gè)，第一是政策;第二是資金，也就是開發(fā)商和購房人的資金(包括貸款)的寬裕度;第三是房屋存貨，(可售卻未售出的房屋)。
首先，分析政策。政策因素比較復(fù)雜，目前宏觀經(jīng)濟(jì)正在二次探底，上次調(diào)整2009年一季度GDP增速最低為6.1%，2012年二季度下探至7.6%。三季度很可能會筑底，6月份CPI同比下滑至2.2%。在如此經(jīng)濟(jì)頹勢下，下半年貨幣政策只能是持續(xù)寬松，貨幣不斷放水以解實(shí)體經(jīng)濟(jì)之困。另外，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資上半年為16%，這個(gè)值低于全社會固定資產(chǎn)投資增速，2011年房地產(chǎn)是拉著經(jīng)濟(jì)跑的，但是2012年拖了宏觀經(jīng)濟(jì)的后腿。下半年，房地產(chǎn)調(diào)控松則調(diào)控成果不保，緊則繼續(xù)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，政策制定者不得不權(quán)衡利弊，慎重考量松緊的尺度。
調(diào)控政策又可細(xì)分為三類。第一，中央是死守，去年以來不斷重申和強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)不動搖，促使房價(jià)回歸合理，抑制投資投機(jī)性購房需求正成為長期之策。第二，地方在突圍，已經(jīng)有幾十個(gè)地方政府放松調(diào)控。第三，貨幣政策放松，連續(xù)兩次降息證明放松節(jié)奏在加快。綜合來看，下半年政策看似嚴(yán)厲，但實(shí)際上趨松。中央政策可能稍微加碼，但是貨幣政策放松大勢難逆轉(zhuǎn)，如果銀監(jiān)會、國稅總局出政策，那么它的力度可能超過國土部和住建部。
其次，分析存貨。去年上半年很多三線城市市場表現(xiàn)不錯(cuò)，然而去年下半年市場持續(xù)降溫，導(dǎo)致下半年新建住宅存貨量急劇增加。我們跟蹤了10個(gè)城市的存貨量，數(shù)據(jù)顯示去年12月份存貨量達(dá)到頂峰，然后逐步下滑，目前存貨高于去年平均水平，盡管存貨依然偏高但是最高的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)過去。而且，銷售比已持續(xù)數(shù)月快速回落，已由今年2月最高點(diǎn)17個(gè)月的去化周期，縮短至7月的10個(gè)月。開發(fā)商的壓力明顯減輕。
最后，分析資金。開發(fā)商的資金目前正在筑底，當(dāng)前的資金狀況要好于2008年底。企業(yè)資金鏈最寬松的時(shí)點(diǎn)是2011年初，那個(gè)時(shí)候最不差錢，可謂流金淌銀，所以當(dāng)前的調(diào)控(國十一條)對房價(jià)基本沒有作用。然而，開發(fā)商的資金指標(biāo)，今年年初就開始跳水，上半年資金整體上是比較緊張的。但是目前也不必過于悲觀，估計(jì)資金二季度已觸底，下半年開始步入上行通道，隨著銷售資金的回籠和貨幣政策的放松，企業(yè)資金面正一點(diǎn)點(diǎn)的得到改善。
綜合上述三要素可知，政策整體形態(tài)屬緊中趨松，存貨壓力持續(xù)數(shù)月減小，企業(yè)資金面已度過“凍點(diǎn)”。下半年房價(jià)反彈的壓力較大。另外，央行的儲戶調(diào)研也反映出居民購房意愿，二季度突然大幅增加，想要在三季度購房的居民比重，創(chuàng)近六個(gè)季度新高。在此形勢下，即便房地產(chǎn)調(diào)控政策小幅加碼，也很難使房價(jià)再次出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的環(huán)比下跌了。預(yù)計(jì)下半年，房價(jià)將以振蕩式爬升為主。
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