賈臥龍：樓市“以價(jià)換量”已經(jīng)過時(shí)

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市由6月的25個(gè)上升至50個(gè)，數(shù)量翻番，而價(jià)格下降的城市僅有9個(gè)，二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市也由31個(gè)增至38個(gè)，且環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。隨著房?jī)r(jià)開始普漲，樓市的調(diào)控也進(jìn)入到一個(gè)十字路口，雖然全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片，但是國(guó)務(wù)院調(diào)查組的意見卻是調(diào)控不一定要加碼，如此一來，隨著“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來，保價(jià)、提價(jià)必將成為上半年凈利潤(rùn)下滑的房企們的首選。

　　上半年多數(shù)房企利潤(rùn)下降

　　2012年年初，隨著調(diào)控的進(jìn)行，多數(shù)房企的資金鏈開始吃緊，“以價(jià)換量”成為這部分房企的主要戰(zhàn)略，打折、優(yōu)惠的促銷活動(dòng)一度火熱，這也是“現(xiàn)金為王”時(shí)代的一個(gè)縮影。但如此一來，一些房企就免不了“賠本賺吆喝”、增收不增利。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，滬深兩市共有61家上市房企發(fā)布2012年上半年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其中，30家出現(xiàn)凈利下降或者營(yíng)收下滑的局面，這其中就包括招商、富力等知名房企，更有甚者如濱江集團(tuán)，出現(xiàn)營(yíng)收與利潤(rùn)的雙降。

　　房企主動(dòng)降價(jià)讓利，爭(zhēng)取快速回籠資金是其利潤(rùn)下滑的主要原因，另外，土地和建筑成本上漲也侵蝕了房企的一些利潤(rùn)。在樓市“寒冬期”，房企是可以接受利潤(rùn)的適度下滑的，但是，隨著2012年3月以來樓市的逐漸回暖，房企們自然會(huì)開始考慮增加利潤(rùn)的問題。隨著樓市后市預(yù)期的改變，保價(jià)、提價(jià)已然開始逐漸取代降價(jià)，成為開發(fā)商的主流策略。

　　保價(jià)、提價(jià)成開發(fā)商主要策略

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量上漲到了50個(gè)，已經(jīng)由局部上漲演變?yōu)?ldquo;普漲”。房?jī)r(jià)的普漲也引發(fā)了樓市調(diào)控加碼的討論，但國(guó)務(wù)院督查組的意見卻傾向于維持現(xiàn)狀、不加碼，這當(dāng)然主要是出于“穩(wěn)增長(zhǎng)”的考慮，但無疑給了樓市一種利好的預(yù)期，只要調(diào)控不加碼，樓市的行情只會(huì)越來越好，漲價(jià)之勢(shì)恐成常態(tài)。

　　與調(diào)控初期不同，隨著近幾個(gè)月的一波回暖勢(shì)頭，現(xiàn)在的房企大多數(shù)已度過了資金最困難的時(shí)期，壓力大大緩解，不需要再堅(jiān)持“以價(jià)換量”來加快資金回籠。渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)近期對(duì)全國(guó)30家房地產(chǎn)商作的調(diào)查顯示，在降價(jià)和市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)變的帶動(dòng)下，很多城市房屋銷售正在好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的情緒也正在變得樂觀。基于此，2012年上半年的降價(jià)策略基本過時(shí)，打算降價(jià)的開發(fā)商越來越少，而有利于利潤(rùn)增加的“保價(jià)”、“提價(jià)”策略則被不斷提起并實(shí)施，這樣的情況下，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的任務(wù)將變得更加艱巨，需要在執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策時(shí)更加堅(jiān)決。

　　盡管督查組的意見是不必加碼，但樓市后續(xù)的調(diào)控措施肯定還會(huì)逐漸發(fā)布，房產(chǎn)稅將成為重中之重，至于效果如何，還需要現(xiàn)實(shí)的考證，樓市調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。

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