楊紅旭:“調(diào)控房?jī)r(jià)” 一直是錯(cuò)誤的
2012-08-20 來源：楊紅旭博客 編輯：雯倩
房?jī)r(jià)又漲了。近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)表明：7月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的城市有50個(gè)。其中，上漲城市比6月份增加了25個(gè)。
房?jī)r(jià)到底怎么了?整個(gè)7月份，為了防范房?jī)r(jià)上漲，可謂“警鐘常鳴”。7月7日，溫家寶總理在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)：絕不允許房?jī)r(jià)反彈。7月19日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知，要求堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。7月24日，國務(wù)院決定派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市開展專項(xiàng)督查。7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議提出：下半年堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。
這一套組合拳打出去，效果應(yīng)該是有一些的，比如部分城市住宅成交量已有所下滑。但是，作為調(diào)控的核心目標(biāo)，房?jī)r(jià)卻依舊上漲。而且，這一上漲可能還將持續(xù)一段時(shí)間。2011年10月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，連跌8個(gè)月后，2012年6月首次止跌反漲，平均漲幅為0.02%，7月的漲幅擴(kuò)大至0.14%。從市場(chǎng)周期性規(guī)律分析，經(jīng)歷去年以來的持續(xù)的下行之后，6月開始房?jī)r(jià)上漲，具有調(diào)頭上行的征兆，而一旦步入上升通道，則市場(chǎng)的力量至少能持續(xù)到2013年。
正由于此，雖然中央“三令五申”，仍拉不住房?jī)r(jià)反彈的籠頭。面對(duì)這一現(xiàn)象，調(diào)控政策該怎么辦?筆者認(rèn)為，首先應(yīng)反思調(diào)控目標(biāo)的合理性。2005年以來，房?jī)r(jià)是主要調(diào)控目標(biāo)，2010年以來更上升為惟一目標(biāo)。具體措辭有：穩(wěn)定房?jī)r(jià)、扼制房?jī)r(jià)過快上漲、促使房?jī)r(jià)回歸合理、促使房?jī)r(jià)合理回歸、防范房?jī)r(jià)反彈等。長(zhǎng)期而論，在國際上，房?jī)r(jià)具有準(zhǔn)資產(chǎn)價(jià)格的屬性，具有較強(qiáng)的波動(dòng)性，而且漲多跌少;短期來看，我國尚處于房地產(chǎn)快速發(fā)展期，客觀上房?jī)r(jià)上漲的壓力較大，況且還有推高房?jī)r(jià)的“土地財(cái)政”、“購房偏好”等特殊國情。
在這種情況下，將房?jī)r(jià)作為調(diào)控直接目標(biāo)，注定在大部分時(shí)間段，都難以取得顯著效果。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律和價(jià)格機(jī)制分析，商品價(jià)格的主要的、直接的、終極的決定因素是供應(yīng)求關(guān)系。穩(wěn)定房?jī)r(jià)首先應(yīng)追求住宅供求平衡，我們可以將平衡供求，作為調(diào)控主要目標(biāo)。再深入一層分析，資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，主要推手是需求在短期時(shí)間爆發(fā)，而且多屬投資投機(jī)性需求，同時(shí)資產(chǎn)品供應(yīng)難以有效增加(比如股票、房產(chǎn))。所以，平衡住宅市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)，可以細(xì)分為兩個(gè)主攻方向：一是重點(diǎn)抑制投資投機(jī)性購房需求;二是增加住宅供應(yīng)。至于在追求供求平衡的調(diào)控過程中，不應(yīng)過于苛求短期波動(dòng)中的房?jī)r(jià)漲跌;尤其是當(dāng)價(jià)上漲幅度小于GDP增幅或人均收入增幅，應(yīng)視之為基本合理，如果已小于CPI增幅，則不宜繼續(xù)嚴(yán)厲打壓了。
以平衡供需為“綱”，則房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯也就清晰了。反思過去十多年，我國住宅市場(chǎng)的主要矛盾是“住宅開發(fā)和供應(yīng)無法滿足人們過去幾十年積累的與現(xiàn)在日益增長(zhǎng)的需求”。這是兩個(gè)層次的問題：第一個(gè)層次是保障房建設(shè)滯后，導(dǎo)致中低收入家庭、過渡性住房困難家庭需求得不到滿足。第二個(gè)層次是商品房供應(yīng)規(guī)模、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品質(zhì)量，還不能全方位滿足中高收入家庭的需求。2009年以來，保障性安居工程快速推進(jìn)，第一個(gè)層次的矛盾正在大大緩解。經(jīng)過十年來商品住宅建設(shè)，除了中小戶型普通商品住宅，商品房供應(yīng)規(guī)模的矛盾趨于消失，展望未來，滿足中高端需求的高品質(zhì)住宅供應(yīng)，需要一個(gè)長(zhǎng)期的進(jìn)化過程。
反思最早始于2003年的房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)調(diào)控效果不佳的重要原因之一：偏重于抑制需求，輕視了增加供應(yīng)。話分兩頭。抑制需求方向正確，緊縮個(gè)人房貸、提高二手房交易稅，以及當(dāng)前的限購、限貸，皆有助于抑制投資投機(jī)性需求。當(dāng)然，將“投資”和“投機(jī)”并列為打壓對(duì)象，在抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵時(shí)期，無可厚非，但長(zhǎng)期而言，還是應(yīng)允許長(zhǎng)線的投資需求的存在，比如有些人買房后用于出租，增加了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)，有助于穩(wěn)定租金價(jià)格。與之同理，限購、限貸這類行政干預(yù)手段，短期效果顯著，但不宜長(zhǎng)期“吃猛藥”。為了長(zhǎng)期性抑制投機(jī)需求，首先應(yīng)使用稅收手段，對(duì)于多套房、豪宅：征收房產(chǎn)稅勢(shì)在必行，另外提高營業(yè)稅、個(gè)調(diào)稅、契稅、土地增值稅亦有空間。其次，可動(dòng)用信貸工具，提高房貸門檻，尤其是上調(diào)個(gè)貸利率。
關(guān)于增加市場(chǎng)供應(yīng)，過去重視不夠，遑論落實(shí)，未來急需進(jìn)行大力度的制度改革，并加大落實(shí)力度。造成住宅供應(yīng)偏緊的根源，在于國有建設(shè)用地出讓的壟斷性，以集體建設(shè)用地改革嚴(yán)重滯后(2007年黨中央就已將其寫入文件)，其中又牽涉到地方土地財(cái)政的痼疾，以及小產(chǎn)權(quán)房的亂相叢生。這需要一系列深層次的改革，本文暫且不展開。另外還有一點(diǎn)，過去被忽視，那就是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌或漲幅回落的時(shí)候，企業(yè)開發(fā)投資的積極性隨之下滑，從而為下一輪市場(chǎng)供應(yīng)短缺埋下“禍根”。比如當(dāng)前，雖然總體上可以出售的住宅存貨量大于去年和前年，但1-7月全國商品房新開工面積同比下跌9.8%，這就意味著明年乃于后年，住宅供應(yīng)偏緊，其結(jié)果將是助推房?jī)r(jià)上漲。所以，表面上看似當(dāng)前應(yīng)打壓“萬惡”的開發(fā)商，但我們還應(yīng)從供應(yīng)平衡上，前矚一下明后年的樓市及房?jī)r(jià)形態(tài)。鑒于此，應(yīng)通過優(yōu)惠政策引導(dǎo)、支持開發(fā)商購地、開工。
房地產(chǎn)調(diào)控，已到了總結(jié)、反思、改進(jìn)的時(shí)候了。應(yīng)考慮改變調(diào)控目標(biāo)，由抑制房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)向追求供應(yīng)平衡;由“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，轉(zhuǎn)向更具持續(xù)性、長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的治療方式。
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