楊紅旭：勸架“穩(wěn)增長”與“控房價”
2012-08-15 來源：楊紅旭博客 編輯：雯倩
二季度GDP增幅已回落至7.6%，雖然仍好于2009年一季度的6.1%，但探底尚未結(jié)束。3月以來主要城市住宅成交量持續(xù)攀升，已大幅超過2011年月均水平。但是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅還在繼續(xù)下滑，1~7月只有15.4%，明顯低于20.4%的固定資產(chǎn)投資增幅;房屋新開工面積還在繼續(xù)負增長，1~7月跌幅擴大至9.8%，對于上游產(chǎn)業(yè)的負面影響還在增加。
因此，如何在穩(wěn)增長和控房價之間尋求更好的平衡點，成為當前我國經(jīng)濟政策和經(jīng)濟生活的重要命題。
首先，經(jīng)濟發(fā)展要減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要一個長期過程，當務之急是穩(wěn)增長。著眼當前，出口和消費難以興奮，穩(wěn)增長還得靠投資。既然不能刺激占固定資產(chǎn)投資23%的房地產(chǎn)投資，那么需要擴大基建規(guī)模，尤其配合推進城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，更多關注中小城市、小城鎮(zhèn)的基礎設施和配套設施建設。同時，積極推進新農(nóng)村建設。
其次，放松貨幣政策應考慮樓市的承受力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對貨幣政策和資金松緊非常敏感。在貨幣寬松的條件下，房價很難不漲。2011年四季度，我國貨幣政策開始微調(diào)，由于幅度不大，對樓市影響有限。但以今年6月首次降息為標志，貨幣放松節(jié)奏明顯加快，尤其是7月初再度降息，對樓市的利好趨于明顯，甚至有部分購房者望風而動。貨幣政策放松的速度過快、力度過大，必然會促進房價上漲。
再次，加大保障性安居工程的投資和建設力度。2012年1~7月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工580萬套，完成年度計劃的77%;基本建成360萬套，完成年度計劃的72%。截至5月底，國家對保障房建設投資3895億元，約占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的18%。這一推進力度可以進一步加大。從投資結(jié)構(gòu)上，國家應該出臺更多優(yōu)惠政策，引導和扶持民企進入保障房領域。
加之，還應該增加“有保有壓”的差異化政策力度。一方面要保合理的自住需求，加大對首次置業(yè)者的政策支持力度。另一方面應加大對投機投資性購房需求的打擊力度。這類需求往往是助推房價快速上漲的主導力量。近日有媒體報道，部分溫州投資客重出江湖，這反映出近期部分城市的住宅需求已發(fā)生了變化。這一現(xiàn)象應引起監(jiān)管層的足夠重視。
此外，當前，全國住宅存量較大，總體市場形態(tài)是供大于求。但并不能因此高枕無憂。2012年前7月中的6個月，多數(shù)一、二線城市的月度新增商品住宅成交量，皆超新增供應量。這就意味著，許多新推樓盤銷售情況不錯，存貨量大主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性過剩，即大戶型和高端住宅過剩。另外，2012年1~7月，全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下滑24.3%，新開工面積則下滑9.8%，這就為明后年房屋供應偏緊埋下了“地雷”。因此，必須促進住宅供應。如督促各地增加土地供應，尤其是普通商品房的土地供應量;打擊囤地、督促開工;通過減少土地首付款、延長付款期限等優(yōu)惠措施，激勵企業(yè)拿地。
最后，還需要降低房價成本，并引導開發(fā)企業(yè)降價促銷，可以通過一些間接手段，比如促使企業(yè)資金面保持一定程度的緊張，開發(fā)貸繼續(xù)控制，房地產(chǎn)信托、公司債、IPO和增發(fā)還得從嚴等。
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