楊紅旭：老齡化會使中國房價持續(xù)下跌嗎
2012-08-01 來源：楊紅旭博客 編輯：雯倩
近日，著名的樓市“空軍司令”謝國忠在某論壇上提出：千萬別買房子，有空房子趕快賣掉。其中一條原因是：中國沒有那么多人，人口下降，那么房地產(chǎn)一去不復(fù)返，房價永遠(yuǎn)是下降的，2020年已經(jīng)不遠(yuǎn)了，2015年中國社會將進(jìn)入老齡化階段，到2020年人口將會下降，現(xiàn)在沒有必要去買房子冒險。
就長期而論，決定房地產(chǎn)市場走勢的因素包括經(jīng)濟增長水平、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口紅利、人均收入水平等。因此，人口可以說是影響房價的重要因素之一。一般規(guī)律是，人口總量增長、勞動人口增長、戶均人口減少、購房適齡人口的增加，都會導(dǎo)致購房需求增加，反之，則會導(dǎo)致購房需求減少。
發(fā)達(dá)國家已有經(jīng)驗可鑒。1950年代以來，在近年來經(jīng)歷過房價暴漲的一些國家中，人口規(guī)�？傮w上漲，這些國家包括澳大利亞、愛爾蘭、英國和美國。相反，過去十年德國、日本、韓國的房價一直走低，正好與人口增長速度的顯著放緩?fù)瑫r發(fā)生，德國和日本在2005年前后達(dá)到頂峰，韓國預(yù)計到2020年前后達(dá)到頂峰。就適齡購房人口數(shù)量來看，德國1995年、日本1980年、韓國2000年達(dá)到頂峰，適齡購房人口占總?cè)丝诘谋戎氐母咧到栽?4%左右。1995年前后的德國，房價處于溫和上漲階段，而1980年之后的日本房價呈上漲態(tài)勢。
關(guān)于我國的情況，不妨關(guān)注三個指標(biāo)。第一，人口總量。我國人口峰值出現(xiàn)在什么時間，預(yù)測版本較多。根據(jù)第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局副局長張為民認(rèn)為，將在2032年前后達(dá)到人口零增長，其后持續(xù)小幅減少。謝國忠“2020說”過于悲觀了。
第二，勞動年齡人口(15-64歲)。我國勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎兀布此^的人口紅利，2010年該比重達(dá)到最大值：74.5%，2011年比上年微降0.10個百分點，是2002年以來首次出現(xiàn)下降。國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。2000年我國60歲以上的人口超過總?cè)丝诘?0%，正式進(jìn)入老齡化社會。第六次全國人口普查，我國60歲及以上人口占全國總?cè)丝诘?3.26%。
第三，購房適齡人口(25-49歲)。從全國來看，2008年，我國購房適齡人口就已經(jīng)達(dá)到4.7億人口左右的高峰，之后持續(xù)下滑。從上述三個指標(biāo)來看，我國人口情況對住宅市場最有利的時點，已經(jīng)過去。僅從人口情況分析，住宅需求最旺盛、最急迫的時點，正是過去的六七年。
然而，我國的情況與發(fā)達(dá)國家又有不同，快速的城鎮(zhèn)化能在一定程度上抵消人口規(guī)模增長趨緩、甚至下降的影響。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的城鎮(zhèn)化顯著滯后于經(jīng)濟發(fā)展。比如，日本購房適齡人口數(shù)量最多的1980年，城鎮(zhèn)化率已接近80%，而我國購房適齡人口最多的2008年，官方統(tǒng)計的城鎮(zhèn)化率只有46%。這也就意味著，隨著未來10-20年我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會創(chuàng)造很大的購房需求。
據(jù)筆者測算，2005年我國新增城鎮(zhèn)勞動人口數(shù)量達(dá)到高點，略超2000萬人，其后一直持續(xù)回落，但直到2030年，還能達(dá)到300萬左右的新增量。而新增購房適齡人口，直到2027年前后才會變成負(fù)增長。如果按每年城鎮(zhèn)化率提高0.8%，則2015年到2027年，每年的城鎮(zhèn)購房適齡人口都在2.45億左右的水平。這就意味著，未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態(tài)。并非謝國忠所謂的“人口總量一下降，房價只跌不會漲”。
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