賈臥龍：房地產(chǎn)基金將迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇

　　宏觀調(diào)控不放松之下，房產(chǎn)信托融資不暢，房地產(chǎn)私募將成為開(kāi)發(fā)商新的融資通道，香港太平洋國(guó)際投資集團(tuán)旗下的北京創(chuàng)匯財(cái)富基金總經(jīng)理?xiàng)钗慕邮苤袊?guó)財(cái)經(jīng)記者專訪時(shí)稱，目前房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控的背景下，資金都非常緊張，很多國(guó)內(nèi)一線房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科、復(fù)地、中糧等知名企業(yè)，通過(guò)發(fā)行股權(quán)私募基金，開(kāi)拓了房地產(chǎn)融資渠道，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資難題，她認(rèn)為今年除部分國(guó)內(nèi)五十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，很多中小開(kāi)發(fā)商，也會(huì)紛紛加入私募基金融資渠道，今年房地產(chǎn)基金迎來(lái)了快速發(fā)展的快車(chē)道。

　　據(jù)悉，2011年根據(jù)住建部政策研究中心的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)私幕規(guī)模達(dá)千億，2012年私募基金有望突破三千億元。 楊文認(rèn)為，2012年中央政府以限購(gòu)和限貸政策為代表的持續(xù)調(diào)控，除了帶來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)回歸理性外，也會(huì)引發(fā)行業(yè)兼并重組，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。這些變化，為房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)造了入場(chǎng)和發(fā)展的機(jī)會(huì)。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期改變了，土地市場(chǎng)面粉貴過(guò)面包的情況很難再出現(xiàn)，流拍不斷。他透露，現(xiàn)在少數(shù)地方的地價(jià)可以打折出讓，付款條件等方面也可再商談。地價(jià)的下跌，給房地產(chǎn)投資帶來(lái)了一些機(jī)會(huì)。

　　第二個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)自行業(yè)的兼并重組。2012年，在銷(xiāo)售乏力的背景下，一些房地產(chǎn)企業(yè)到期銀行貸款和信托集中兌付，會(huì)給企業(yè)現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)很大的壓力。這就為房地產(chǎn)私募基金提供了并購(gòu)和重組的投資機(jī)會(huì)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，私募基金通過(guò)參與行業(yè)的兼并重組，幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)迅速擴(kuò)張，會(huì)優(yōu)化行業(yè)的資源配置。

　　第三類(lèi)機(jī)會(huì)是商業(yè)和文化地產(chǎn)。房地產(chǎn)私募基金通過(guò)專業(yè)化管理，可以為投資人尤其是類(lèi)似保險(xiǎn)公司和社保基金等機(jī)構(gòu)投資者提供商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。“今年我們募集的幾只基金全部是城市商業(yè)綜合體。”

　　作為國(guó)內(nèi)最早開(kāi)始試水房地產(chǎn)私募的投資機(jī)構(gòu)之一，創(chuàng)匯財(cái)富基金早在2010年便與匯豐銀行合作，為在港融資的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了基金的募集。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)和深入，房企資金和債務(wù)危機(jī)凸顯。之前所做的信托、海外發(fā)債等融資模式面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)已叫停信托房產(chǎn)募集資金的通道。

　　楊文認(rèn)為，地產(chǎn)私募的業(yè)務(wù)模式，不像銀行、信托公司在貸款業(yè)務(wù)中重點(diǎn)關(guān)注擔(dān)保和抵押，私募基金首先要看所投的這個(gè)企業(yè)有沒(méi)有能力按照約定實(shí)現(xiàn)投資收益，現(xiàn)金流是否可控，開(kāi)發(fā)的物業(yè)能不能賣(mài)掉，這跟開(kāi)發(fā)商做投資時(shí)的核心思維是一致的;而擔(dān)保、抵押是次要的、是第二位的。因此，私募基金更關(guān)心投資時(shí)機(jī)是否正確，投資進(jìn)入的價(jià)格是否合適。

　　楊文介紹，風(fēng)險(xiǎn)控制主要表現(xiàn)在五個(gè)環(huán)節(jié)，首先是嚴(yán)格篩選項(xiàng)目，項(xiàng)目的好壞，決定了項(xiàng)目是否可以實(shí)現(xiàn)資金流的快速回籠，去年創(chuàng)匯基金接了200多個(gè)項(xiàng)目，最后層層篩選下來(lái)真正適合投資的就兩三個(gè)。

　　其次是做好資產(chǎn)管理。不管是股權(quán)投資還是債權(quán)投資，都要主動(dòng)管理，爭(zhēng)取每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)封閉式運(yùn)作。除了對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)預(yù)算和現(xiàn)金支出的審批外，同時(shí)也會(huì)派駐現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)經(jīng)理和巡檢小組，及時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和資金的調(diào)用。

　　三看開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和品牌，對(duì)不講信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商，無(wú)論企業(yè)規(guī)模多大，都不會(huì)參與房產(chǎn)基金的募集。四看項(xiàng)目的可行性，包括當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系，土地價(jià)格、售樓價(jià)格，銷(xiāo)售速度等，創(chuàng)匯基金非常關(guān)注當(dāng)?shù)氐耐恋胤帕亢凸┣箨P(guān)系，如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)明顯出現(xiàn)了泡沫，供大于求，創(chuàng)匯基金絕不會(huì)投資的。

　　五看企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，第一次做地產(chǎn)的企業(yè)，由于缺少專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的管理理念，一般不會(huì)參與基金投資和募集。

　　楊文說(shuō)，跟匯豐銀行在香港的合作，從項(xiàng)目篩選到資產(chǎn)管理，創(chuàng)匯投資已建立了一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。創(chuàng)匯基金目前在國(guó)內(nèi)投資的項(xiàng)目，其投資人預(yù)期收益率，股權(quán)產(chǎn)品一般為20%，債權(quán)產(chǎn)品一般12-13%左右，購(gòu)房基金投資回報(bào)一般在12%左右，同時(shí)股東根據(jù)需求，也可以利用創(chuàng)匯設(shè)計(jì)的購(gòu)房私募基金購(gòu)買(mǎi)投資的物業(yè)，一般購(gòu)房私募基金優(yōu)惠幅度，比市場(chǎng)價(jià)格可以優(yōu)惠5-8%左右，受到投資人的好評(píng)。

　　楊文認(rèn)為，不遠(yuǎn)的將來(lái)，中國(guó)投資者會(huì)有更多的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品選擇來(lái)配置自己的資產(chǎn)，而不是簡(jiǎn)單地通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住宅和樓宇來(lái)配置。這種趨勢(shì)形成后，可以抑制房地產(chǎn)投資性需求帶來(lái)的價(jià)格泡沫，優(yōu)化社會(huì)資本配置。從這一點(diǎn)看，房地產(chǎn)私募基金事業(yè)在中國(guó)才剛剛開(kāi)始。

• 1任志強(qiáng)：中國(guó)不缺地 房?jī)r(jià)不下來(lái)的原因在農(nóng)民
  
• 2“大炮”任志強(qiáng)：堅(jiān)持房?jī)r(jià)上漲 錢(qián)荒影響房?jī)r(jià)
  
• 3黨國(guó)英呼吁：取消戶籍限制 高房?jī)r(jià)農(nóng)民進(jìn)城難
  
• 4葉檀：“錢(qián)荒不慌” 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)垮塌
  
• 5梁信軍：若征收房產(chǎn)稅限購(gòu)放開(kāi) 房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲
  
• 6社科院馬光遠(yuǎn)：五月樓市高燒不退 調(diào)控應(yīng)主動(dòng)
  
• 7中國(guó)銀行宗良：土地資源應(yīng)貨幣化以促進(jìn)城鎮(zhèn)化
  
• 8內(nèi)地房企再掀赴港上市潮 大房企青睞借殼上市
  
• 9賈康：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 存量高端房為改革方向
  
• 10葉檀：現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理之難，難于上青天
  

更多>>樓盤(pán)推薦