張宏偉：解析滬“酒店式公寓”限購影響
2012-07-24 來源：0352房網(wǎng) 編輯：雯倩
眾所周知，酒店式公寓以面積小、總價低、投資門檻低而著稱，而今天，上海房管局規(guī)土局明確：酒店式公寓屬限購范圍。那么，酒店式公寓屬限購范圍范圍對于市場有何影響?我們一條一條來分析。
按照房管局規(guī)土局最新規(guī)定，酒店式公寓。酒店式公寓屬于居住建筑，土地使用分類為住宅用地，房屋用途為居住，土地使用年限為70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本質(zhì)上仍是住宅，屬于限購范圍。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，因70年產(chǎn)權(quán)的住宅本身就屬于限購范圍，無論營銷主題怎么變幻，都無法改變這個事實(shí)，在這方面來講，即使有一些70年住宅產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓在進(jìn)行銷售，這些產(chǎn)品自然是限購的，在政策層面不存在收緊與否的說法。因此，本條規(guī)定對于市場不會有太大影響。
那么，對于公寓式酒店。按照房管局規(guī)土局最新規(guī)定，公寓式酒店屬于旅館建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為旅(賓)館，土地使用年限為40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者單元式房型進(jìn)行設(shè)計建造，但其本質(zhì)上仍是酒店，不屬于住宅，按照相關(guān)規(guī)定不得分套銷售。
而實(shí)際上，在營銷手段操作上，或者在本條規(guī)定的執(zhí)行上，如果政策執(zhí)行的不是很嚴(yán)格，政策層面有可能還會為這些項(xiàng)目開小窗。在實(shí)際銷售過程中，如果政策卡的比較嚴(yán)，那么，操作方有可能還會以長期租賃合同形式代替產(chǎn)權(quán)證形式對于項(xiàng)目進(jìn)行銷售，盡管這種操作對于投資者有一定的市場風(fēng)險，但對于投資方角度來講，可以短期內(nèi)快速回籠資金。
對于公寓式辦公樓。按照房管局規(guī)土局最新規(guī)定，公寓式辦公樓屬于辦公建筑，土地使用分類為商服用地，房屋用途為辦公，土地用途按照商業(yè)用地出讓的，土地使用年限為40年，土地用途按綜合用地出讓的，土地使用年限為50年，具體以土地出讓合同為準(zhǔn)。公寓式辦公樓的特殊性在于建筑結(jié)構(gòu)上是按公寓式或者單元式進(jìn)行劃分、有獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備，適合向小型企業(yè)出租、出售，但其本質(zhì)上仍是辦公樓，不屬于住宅，不屬于限購范圍。
而實(shí)際上，房管局所說的公寓式辦公樓就是我們市場上廣為流行的辦公類產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓，其產(chǎn)權(quán)為40年，本來這類產(chǎn)品就不限購，這個政策的規(guī)定也不存在收緊與否的說法。
從操作的角度來講，以上海嘉定區(qū)為例，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，嘉定區(qū)一手辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)月度供求比在3—6之間，個別月份高達(dá)8.9，而2011年一整年，除12月份外，整個市場供求比基本在1—3之間，很明顯，2012年嘉定區(qū)辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)嚴(yán)重供過于求。從整個嘉定區(qū)市場存量來說，截止7月11日，嘉定區(qū)辦公類產(chǎn)品存量53.4萬平方米，占到整個上海市辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)存量的11%。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，造成這樣的現(xiàn)象的很重要的一個原因就是，由于區(qū)域內(nèi)辦公類用地供應(yīng)較大，在這樣的一個非傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的快速回籠，以“公寓式辦公樓”方式進(jìn)行開發(fā)銷售，以此來規(guī)避區(qū)域內(nèi)辦公類產(chǎn)權(quán)物業(yè)短期內(nèi)供求比過大、市場去化難度增加的問題。
按照房管局規(guī)土局最新規(guī)定，“公寓式辦公樓”不屬于限購范圍，因此，從一定意義上來講，房管局規(guī)土局最新規(guī)定是明確和提示投資客可以關(guān)注“公寓式辦公樓”市場，是可以進(jìn)入這個市場領(lǐng)域進(jìn)行投資。從市場角度而言，如果有更多的投資客關(guān)注“公寓式辦公樓”市場，以嘉定區(qū)為代表的“公寓式辦公樓”有可能從此會逐步解決供明顯大于求，市場存量過大的問題。
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