楊紅旭：終極博弈下 中國樓市路向何方

　　近段時間，房地產(chǎn)市場面和政策面皆不平靜。房價出現(xiàn)止跌反彈苗頭，北京新地王逆勢而生、一鳴驚人，溫總理再度重強房價必須合理回歸，珠海調(diào)整“雙限令”生死僅在幾小時。波瀾不斷的水面之下，各種矛盾和博弈正趨于白熱化，其中最重要的兩對關(guān)系是：買方與賣方、地方與中央。

　　當(dāng)前，買賣雙方對決，形勢有所逆轉(zhuǎn)，總體仍在糾纏。任何商品市場中，買賣關(guān)系，皆是最重要的關(guān)系，商品住宅亦如此。從2011年下半年開始，買賣雙方博弈的天平，慢慢向買方傾斜，越來越多的項目加入降價促銷的陣營，部分城市的個別項目因打折幅度過大，遭遇老業(yè)主打砸售樓處。然而，2012年二季度以來，市場的天砰逆轉(zhuǎn)，多數(shù)新盤折扣減少，而二手房東跳價現(xiàn)象更為普遍。至于老業(yè)主“暴動”事件，越來越少，近兩個月基本絕跡。賣方總體已經(jīng)勝出。只是，那些高檔住宅、豪宅的賣家，仍需要掙扎較長一段時間，限購、限貸之下，這類項目依然銷售滯澀。

　　而地方與中央的博弈，則趨于白熱化。2011年以來，國家文件和國家領(lǐng)導(dǎo)多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸。然而，地方政府有自己的利益訴求，一方面，近幾年全國土地出讓金和房地產(chǎn)稅收占地方財政總收入的五成以上;另一方面，正如近日統(tǒng)計局發(fā)言人盛來運所言：“房地產(chǎn)調(diào)控是今年經(jīng)濟增長速度下滑的一個重要原因”，地方政府皆不愿地方經(jīng)濟低迷。所以，2011年下半年以來，經(jīng)媒體報道的有50個左右的城市放松調(diào)控，其中多屬保護剛需的合理行為，而少數(shù)舉措則觸及限購“雷區(qū)”。

　　值得關(guān)注的是，即便是佛山、成都、蕪湖、上海、寧波象山等地尺度偏大的措施被叫停，近期仍不斷有地方或明或暗的試探、挑戰(zhàn)中央底線。比如，石家莊和河南省，據(jù)傳皆是一攬子救市計劃，后來被媒體曝光后無疾而終。近日，珠海事件尤為喧囂。媒體報道，珠海相關(guān)部門7月13日下午開會決定全市取消樓市限價、收縮限購范圍，經(jīng)媒體爆炒后，官方于次日凌晨宣布雙限政策維持不變。放松限購的消息，有時真假莫辨，不過地方財政窘態(tài)卻是事實：珠海一季度GDP增速廣東倒數(shù)第二，稅收負增長，土地出讓收入大幅少于計劃。下半年，地方突圍調(diào)控的努力，難言收斂，遑論放棄。

　　基于上述兩類關(guān)系，筆者認(rèn)為下半年的樓市走勢，不會出現(xiàn)大起大落，盤整上行將是主基調(diào)。除此，還要關(guān)注外部環(huán)境中的另一組關(guān)系：經(jīng)濟下行與政策放松。二季度GDP增幅“破八”，樣子難堪，宏觀經(jīng)濟政策必須加大放松力度。近日溫總理在成都調(diào)研時表示：做好下半年經(jīng)濟工作，要適當(dāng)加大政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度。而貨幣政策的加快放松，總體上有利于房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)和復(fù)蘇。

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