馬躍成：說(shuō)地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)漲只是一個(gè)借口
2012-07-17 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：雯倩
中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么總是上漲?有不同的說(shuō)法，有一種說(shuō)法是供求關(guān)系決定的，但是多年來(lái)市場(chǎng)上都是供過(guò)于求的，北京的空置房一直在10萬(wàn)套左右，有人說(shuō)，是因?yàn)橥恋叵∪笔歉驹�，但是，沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)任何一個(gè)地方出現(xiàn)土地緊張，北京多年都完不成土地出讓任務(wù)，2011年以來(lái)還多次出現(xiàn)土地流拍的情況，底價(jià)成交的情況已經(jīng)很普遍。另一個(gè)比較有影響力的說(shuō)法，就是成本推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，特別是地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)不得不漲。
按照道理應(yīng)該是這樣，確實(shí)是，這些年，因?yàn)椴扇≌信膾斓男问�，地價(jià)上漲了不少，甚至也有地王出現(xiàn)。因此關(guān)于地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)漲還是，房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)漲的爭(zhēng)論一直不斷，其實(shí)，每個(gè)人心里都明白，在土地供應(yīng)充足的情況下，房?jī)r(jià)不漲，土地有什么道理上漲?土地漲價(jià)意味著開(kāi)發(fā)商賠錢(qián)，他還有買高價(jià)地的沖動(dòng)嗎?
開(kāi)發(fā)商之所以敢高價(jià)拿地，甚至不惜當(dāng)?shù)赝跻惨玫�，肯定是�?duì)房?jī)r(jià)有信心，而不是對(duì)地價(jià)有信心，他相信地王之后肯定是房王出現(xiàn)，房王的利潤(rùn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通房子的收益。這是他們的理想，有時(shí)候是夢(mèng)想和幻想，但是他們肯定就是這么想的，或者是這么測(cè)算的。他們也有失算的時(shí)候，特別是對(duì)調(diào)控不肖一顧的時(shí)候，地王就變成了菜地。
中國(guó)人有買漲不買跌的習(xí)慣，購(gòu)房人買房也看重的是，未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌情況。如果房?jī)r(jià)上漲，他們就不惜一切也要買，不管房?jī)r(jià)多高，是不是符合自己的實(shí)力都要買，哪怕東借西湊。而如果房?jī)r(jià)不漲了，下跌了，他們就舍不得出手了。投資人當(dāng)然更是這樣，只要有高額利潤(rùn)，他們是不在乎房?jī)r(jià)有多高的，可氣的是，他們?yōu)榱双@取高額利潤(rùn)還會(huì)不斷地制造房?jī)r(jià)上漲的氣氛，造成恐慌心理，讓更多的人入市接盤(pán)，這就像擊鼓傳花。
珠海取消限購(gòu)被連夜叫停了，如果追究這次房?jī)r(jià)再漲的根源，應(yīng)該是從揚(yáng)州新政被住建部的局長(zhǎng)、主任推崇開(kāi)始的。說(shuō)地價(jià)推高房?jī)r(jià)只是一個(gè)借口，對(duì)利潤(rùn)的預(yù)期才是開(kāi)發(fā)商決定購(gòu)買土地價(jià)格的依據(jù)。最近的事實(shí)正好說(shuō)明這一點(diǎn)， 北京的地價(jià)下降了15%，但是下半年以來(lái)，卻出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象。
北京市國(guó)土局昨天發(fā)布，2012年上半年住宅樓面單價(jià)為4528元/平方米，較2011年下半年下降15%。截止6月30日，已成交的住宅用地有29宗，約317公頃，成交額約256億元，成交地塊大部分以交易起始價(jià)成交。此外，由于長(zhǎng)期無(wú)人參與競(jìng)買，已取消交易的住宅用地14宗，約220公頃。
與往年同期相比，土地市場(chǎng)交易量明顯下降，市場(chǎng)需求降低。進(jìn)入4月后，土地市場(chǎng)在一些住宅用地難以成交的同時(shí)，個(gè)別規(guī)模較小、位置較優(yōu)的地塊出現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)情況。2012年上半年住宅樓面單價(jià)與其他時(shí)間對(duì)比，較2011年下半年的5333元/平方米下降15%;較2011年全年的4908元/平方米下降7%;較2010年全年的7255元/平方米下降38%。
全國(guó)的土地市場(chǎng)也差不多，2011年上半年土地市場(chǎng)一直處于較為冷清的局面，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月全國(guó)130個(gè)城市共推出土地11706宗，其中住宅類用地3495宗，推出面積19463萬(wàn)平方米，同比減少15%。上半年，全國(guó)130個(gè)城市共成交土地9511宗，其中住宅類用地2854宗，成交面積16179萬(wàn)平方米，同比減少6%。
2011年以來(lái)，底價(jià)、低價(jià)成交貫穿整個(gè)土地市場(chǎng)，成交價(jià)格非常理性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份，全國(guó)130個(gè)城市成交樓面均價(jià)為903元/平方米，環(huán)比下跌9%，同比下跌26%;其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1418元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比下跌12%。上半年，住宅用地每月成交樓面均價(jià)均低于2011年同期。
全國(guó)土地溢價(jià)率大幅下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-6月，全國(guó)130個(gè)城市土地成交溢價(jià)率為17%，較2011年同期減少14個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地溢價(jià)率為19%，較2011年同期減少18個(gè)百分點(diǎn)。上半年，住宅用地溢價(jià)率每月均低于2011年同期，且一直處于低位水平。
與此同時(shí)，除了地價(jià)之外，與房子相關(guān)的鋼材水泥價(jià)格也跌回2007年，商戶進(jìn)貨量減七成。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)字，與房地產(chǎn)及建筑市場(chǎng)密切相關(guān)的鋼材、水泥、陶瓷、防水等行業(yè)，從2012年年初以來(lái)，價(jià)格已陰跌半年之久。其中，鋼材、水泥的價(jià)格，已經(jīng)跌至2007年的水平。唯一不同的是：2007年的建材市場(chǎng)，處于向上的行情，2012年則恰恰相反。價(jià)格下跌與產(chǎn)能過(guò)剩同時(shí)出現(xiàn)，2012年下半年的建材市場(chǎng)走向，仍難以樂(lè)觀。
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