朱大鳴：市場總體偏冷是自住型購房良機

　　展望2012年，房地產(chǎn)市場基本走勢是可以預(yù)判的：市場總體偏冷，上半年慣性下行，下半年觸底后試探性復(fù)蘇。在政策總體偏緊的情況下，很難期望樓市還會出現(xiàn)類似2009年那樣的絕地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不樂觀，2011年主要是大城市成交萎縮，2012年將會傳遞到三四線城市。

　　價格下跌的持續(xù)時間，將會超過2008年下半年至2009年一季度那一輪調(diào)整，2012年上半年以下跌為主，下半年可能轉(zhuǎn)為陰跌、盤整，也有可能由跌轉(zhuǎn)漲，這存在較大的變數(shù)。

　　對于已經(jīng)來臨的2012年，購房者該何去何從?平時，總有人喜歡問如何購房，這實在是一個復(fù)雜的問題，永遠(yuǎn)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案!房屋最重要的兩個特點：不動產(chǎn)、異質(zhì)性。每套房子的空間位置都具有唯一性，都具有獨特的產(chǎn)品內(nèi)涵，無法拷貝。

　　購房需求同樣具備上述兩個特征，只是程度稍弱。每個家庭購房的目的、要求都不可能完全一樣，即便同樣是預(yù)算100萬的房產(chǎn)，也對地段、區(qū)域、品牌有不同傾向。

　　我們可以從購房時機上，做些大致的判斷。首先，2012年將是過去兩年和未來幾年罕見的入市良機，房價總體維持下跌態(tài)勢，尤其是上半年，多數(shù)一二線城市的實際水平(區(qū)別于成交均價)，即你可以買到的房價，將會回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少數(shù)新盤的價格，極端情況回到2009年初的水平。

　　另外，下半年房價會觸底回升，2013年將會步入上行通道。全年皆是較好的購房時機，但具體是哪個季度更好些，還須走一步看一步。

　　其次，從購房需求的性質(zhì)分析。2012年，對于短線投機需求，基本沒機會。對于長線投資需求，仍可適當(dāng)購房，雖然未來五至十年，不可能重現(xiàn)2004年2010年房價平均漲幅，但肯定將是正增長，必定會跑贏CPI，甚至略超GDP增幅。

　　對于自住需求，購房的主要目的是改善生活環(huán)境，不必太在意房價波動，幸福是第一位的，應(yīng)該抓住難得的購房時機。

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