張宏偉：土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”現(xiàn)象是魔鬼

　　經(jīng)過(guò)46輪的激烈競(jìng)拍以及數(shù)十輪的配建回購(gòu)房面積爭(zhēng)奪，備受關(guān)注的北京萬(wàn)柳地塊花落中赫，承諾配建回購(gòu)房面積16400平米。據(jù)了解，萬(wàn)柳地塊總面積為77739平方米，最終出價(jià)26.3億元，地塊溢價(jià)達(dá)41%。

　　資料顯示，萬(wàn)柳地塊起始價(jià)為18.66億、出讓起始單價(jià)高達(dá)2.4萬(wàn)元/平方米，位于海淀區(qū)萬(wàn)柳地區(qū)，東至北京華聯(lián)萬(wàn)柳購(gòu)物中心，南至萬(wàn)柳小區(qū)4號(hào)街，西至圣華寺路，北至巴溝村北路，總占地38869.64平方米，建筑面積為77739平方米。

　　作為民企的中赫置地拿下北京萬(wàn)柳樓板價(jià)“地王”，主要有三個(gè)方面：

　　第一、5月以來(lái)北京、上海等一線中高端商品住宅市場(chǎng)成交量的回暖，甚至一部分項(xiàng)目成交量出現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，再加上降息降準(zhǔn)等政策層面微調(diào)的因素，導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)2-3年以后的高端樓盤市場(chǎng)又寄予希望。

　　第二、萬(wàn)柳地塊確實(shí)為市中心優(yōu)質(zhì)地塊，這樣的地段的地塊后期具有明顯的成長(zhǎng)和溢價(jià)價(jià)值，會(huì)吸引開發(fā)企業(yè)溢價(jià)拿地。

　　第三、作為民企的中赫置地曾經(jīng)因2011年釣魚臺(tái)七號(hào)院35萬(wàn)元/平米的商品房銷售價(jià)格而聲名遠(yuǎn)播，除此之外，中赫置地還開發(fā)北京北緯40°、唐山新華貿(mào)商業(yè)項(xiàng)目、三亞紅塘灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、美國(guó)亞利桑那州的城市風(fēng)景高檔公寓等項(xiàng)目，具有豪宅開發(fā)與操作經(jīng)驗(yàn)的中赫置地當(dāng)然不會(huì)放棄這樣的地塊。

　　從近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2012年6月份以來(lái)全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些高溢價(jià)、地王成交現(xiàn)象。土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“樓板價(jià)地王”、總價(jià)“地王”或溢價(jià)率較高的現(xiàn)象，原因何在?未來(lái)土地市場(chǎng)如果繼續(xù)產(chǎn)生“樓板價(jià)地王”的現(xiàn)象，將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控政策產(chǎn)生什么樣的影響?這些都值得我們思考。

　　從土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”原因來(lái)分析，筆者認(rèn)為，主要有三方面：

　　第一、地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好，比如在城市副中心、新區(qū)、新城中心核心地段，這樣的地段的地塊后期具有明顯的成長(zhǎng)和溢價(jià)價(jià)值，會(huì)吸引開發(fā)企業(yè)溢價(jià)拿地。

　　第二、“圈地運(yùn)動(dòng)”導(dǎo)致土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”。開發(fā)企業(yè)為了獲得更多的土地儲(chǔ)備，同時(shí)，也為了企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要，企業(yè)會(huì)在不同城市積極拿地儲(chǔ)備土地資源，這樣的行為也會(huì)導(dǎo)致“高溢價(jià)”。

　　第三、“低起拍價(jià)”導(dǎo)致“高溢價(jià)”。當(dāng)前高溢價(jià)的現(xiàn)象讓筆者回想到2009-2010年土地市場(chǎng)剛剛開始活躍時(shí)的場(chǎng)景。當(dāng)時(shí)，土地市場(chǎng)成交仍然低迷，但是隨后出現(xiàn)高溢價(jià)率成交的現(xiàn)象。從原因角度而言，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)高溢價(jià)率的現(xiàn)象一定程度上和“低起拍價(jià)”有關(guān)系，政府通過(guò)“低起拍價(jià)”讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象，隨后，土地市場(chǎng)交易逐漸活躍起來(lái)，甚至后期出現(xiàn)多個(gè)“地王”。

　　那么，未來(lái)土地市場(chǎng)如果繼續(xù)產(chǎn)生“樓板價(jià)地王”的現(xiàn)象，將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控政策產(chǎn)生什么樣的影響?樓市調(diào)控政策是否禁得住當(dāng)前“地王”現(xiàn)象的沖擊?筆者認(rèn)為，土地市場(chǎng)高溢價(jià)、地王現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒(méi)有改變開發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)��?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　從樓市成交量?jī)r(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年6月份全國(guó)大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時(shí)候，溫家寶總理又出來(lái)發(fā)話，指明樓市調(diào)控堅(jiān)持不動(dòng)搖，堅(jiān)決抑制樓市投資投機(jī)現(xiàn)象。而土地市場(chǎng)一旦頻現(xiàn)“高溢價(jià)率”、“地王”現(xiàn)象，盡管這可以增加政府的土地財(cái)政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”是魔鬼，我們不希望在這個(gè)時(shí)候有過(guò)多的魔鬼出現(xiàn)。

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