賈臥龍：地價上漲成事實房價下調(diào)將更難
2012-07-06 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
在大家的注意力都集中在住房銷售的回暖上時，土地市場也悄然度過寒冬，迎來暖意。恒大13.22億元廣州拿地、萬科3.8億元廣州拿地、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽拿地、龍湖12.8億元成都拿地……五、六月份萬科等10家標桿房企一共拿地45宗，占到上半年的54%，以二三線城市居多。成交量提升的同時，地價也在悄然回升，中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的研報告顯示，6月份300個城市土地平均溢價率為10%，創(chuàng)下今年新高。地價上漲，未來房價只會水漲船高，下調(diào)難度會更大。
開發(fā)商補倉，土地市場回暖
由于全國經(jīng)濟發(fā)展形勢不樂觀，GDP增速連續(xù)下滑，國家在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面不再繼續(xù)嚴厲，轉而鼓勵剛需購房，補貼、降息等多種優(yōu)惠政策不斷出臺，購房者預期發(fā)生改變，多種原因使樓市得以在近期出現(xiàn)小高潮，回暖成為事實。樓市回暖首先體現(xiàn)在成交量上，5、6月份商品房成交量不斷創(chuàng)下年內(nèi)新高，開發(fā)商的業(yè)績也不斷提高。據(jù)萬科最新公布的銷售簡報顯示，2012年6月，萬科實現(xiàn)銷售面積122. 4萬平方米，銷售金額133.2億元，分別同比增長8.5%和0.68%，這是萬科連續(xù)5個月實現(xiàn)銷售面積同比增長，也是連續(xù)兩月銷售額破百億元，已超額完成上半年目標。而這樣的企業(yè)不止萬科一家。
開發(fā)商資金回籠狀況良好，就使得一直處于緊張狀態(tài)的房企得到喘息機會，得以騰出手來在土地市場上有所作為。由于樓市的調(diào)控，開發(fā)商一度對房地產(chǎn)后市持悲觀態(tài)度，在拿地方面都保持謹慎。隨著近幾個月市場的回暖，商品房有“量價齊升”的勢頭，而此時地價卻處于低位，且不缺乏優(yōu)質(zhì)地塊，對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在是拿地補倉的最好時機。隨著開發(fā)商的紛紛出手，各地地價也開始悄然回升，300城市的土地溢價率平均達到10%，地價上漲成為事實。
地價上漲，房價想降將更難
隨著房地產(chǎn)市場銷售的回暖，不少開發(fā)商已不再專注于積極推廣已有項目，而是開始著手拿地做新項目，土地市場的競爭開始變得激烈，土地價格上漲就成為必然。對于地方政府來說，目前仍未找到能夠替代土地財政的渠道，他們現(xiàn)在是離不開出讓土地的，土地市場一旦回暖，地方政府肯定會靠漲價增加收入，而房地產(chǎn)商目前的資金狀況良好，為了布局未來，他們不惜出高價購得優(yōu)質(zhì)地塊，像恒大，就在6月份以32968元/平方米的樓面價拿下廣州天河地王，隨著樓市回暖的繼續(xù)，“地王”還會不斷再現(xiàn)。
作為房價的核心成本，土地價格上漲，必然帶動房價跟著上漲，這是無法控制的，開發(fā)商積極出手，拿地熱情高漲，說明他們普遍對未來樓市行情看好，所以未來幾年，這批土地上的商品住宅建成后，其價格可想而知。所以，未來房價能夠保持穩(wěn)定已經(jīng)不容易，雖然短期內(nèi)不至于出現(xiàn)暴漲，但下調(diào)的空間已變得很小，在“十八大”之前，房價相對于以后來說，是處于低位的，這一段時間，對于購房者來說應該是一個機會。
今天的地價，就是未來幾年的房價，面粉價格上漲，面包價格是不會下降的。我國樓市有水分，但是由于市場化的不充分，僅憑強制性的暫時抑制，泡沫是不會消除的，解決樓市問題最終還是要從制度、結構上改變，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用。
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