張宏偉：降息將助樓市渡過(guò)最艱難的時(shí)期
2012-07-06 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
7月5日，中國(guó)人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn);其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
央行年內(nèi)連續(xù)兩次“降息”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何?同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)，“非對(duì)稱(chēng)”降息意味著市場(chǎng)將釋放更多的“流動(dòng)性”。從效果角度來(lái)說(shuō)，央行一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次“降息”與年內(nèi)兩次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，這個(gè)疊加效應(yīng)就是適當(dāng)釋放市場(chǎng)“流動(dòng)性”，“流動(dòng)性”釋放將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用，在未來(lái)7-8月樓市成交量將保持“淡市不淡”的市場(chǎng)行情已基本無(wú)懸念。在價(jià)格方面，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，房?jī)r(jià)年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有，但是房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)力會(huì)逐步消失，這表明房?jī)r(jià)已經(jīng)降到市場(chǎng)底部，不過(guò)房地產(chǎn)“市場(chǎng)底”的階段將在下半年這個(gè)階段逐步淡去，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的時(shí)期正在度過(guò)去。
那么，“降息”之后，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房需求、改善型需求、投資型需求各影響如何?應(yīng)該從哪些方面解讀“降息”對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、甚至整體市場(chǎng)的影響?
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于首套房置業(yè)者來(lái)講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，以及本次明確房貸利率在政策范圍內(nèi)可以最低至七折，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購(gòu)房時(shí)間窗口，在這個(gè)階段，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。
對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來(lái)講，2011年10月底的最后一輪接棒的投資客盡管已經(jīng)虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對(duì)于近兩個(gè)月大平層市場(chǎng)以及單價(jià)4萬(wàn)、10萬(wàn)以上中高端商品住宅成交量的研究來(lái)看，改善型需求以及部分可以通過(guò)各種方式獲得“房票”的投資型需求已經(jīng)開(kāi)始入市，原因很簡(jiǎn)單，盡管全國(guó)5月CPI同比增速在3%，但是，本次降息導(dǎo)致一年期存款利率也降至3%，這也就意味著由于本次降息導(dǎo)致的市場(chǎng)“流動(dòng)性”的釋放將導(dǎo)致未來(lái)通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資客重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的房產(chǎn)。因此，近期這些需求在房企降價(jià)的誘因下又重回投資市場(chǎng)，以相對(duì)較高性?xún)r(jià)比的方式開(kāi)始入市，尋求資產(chǎn)的保值增值。
從總的市場(chǎng)成交量的角度而言，此次降息，將整體上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)“放量”起到刺激作用，市場(chǎng)成交量回暖“不確定性”因素正在逐漸消失，未來(lái)成交量“回暖”即將成為事實(shí)。
對(duì)于房企來(lái)講，根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升，并且從5月起計(jì)算，如果可以持續(xù)3-6個(gè)月，那么這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。這也就意味著成交量的回暖會(huì)逐步傳導(dǎo)到整個(gè)房地產(chǎn)投資、開(kāi)工面積前期擴(kuò)大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，這或?qū)?dǎo)致這些基本房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)出現(xiàn)增速停止下滑，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)主動(dòng)的加快開(kāi)工節(jié)奏，形成新的市場(chǎng)供應(yīng)進(jìn)行銷(xiāo)售，再到土地市場(chǎng)積極拿地。從7月初土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，已經(jīng)看到部分大型開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)頻繁“抄底”的動(dòng)作。
從未來(lái)房?jī)r(jià)角度來(lái)講，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， 如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的回升，并且從5月起計(jì)算，可以持續(xù)3-6個(gè)月，那么這將使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面緊張的局面得到緩解。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的動(dòng)力會(huì)逐步消失，房?jī)r(jià)降幅隨著成交量的持續(xù)增加也會(huì)逐步收窄。但是，從政策面的走勢(shì)來(lái)看，由于“去投資化”的限購(gòu)限貸政策尚未明顯松動(dòng)，因此，外來(lái)的投資投機(jī)性需求不會(huì)大規(guī)模入市，這些需求也難以對(duì)于房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)年內(nèi)大幅反彈的可能性幾乎沒(méi)有。
如果整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)在未來(lái)3-6個(gè)月由“量增”到“量?jī)r(jià)齊升”，由于成交量的增加出現(xiàn)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)氛圍，那么整個(gè)“微調(diào)”放松的政策基調(diào)有可能在十八大召開(kāi)前夕或政府換屆的這個(gè)階段出現(xiàn)微幅有針對(duì)性的收緊。
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