易憲容：房?jī)r(jià)上漲是地方開發(fā)商刻意炒作
2012-07-02 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
當(dāng)前一些地方房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是地方政府某些政策誤導(dǎo)影響了市場(chǎng)預(yù)期的結(jié)果。所以，現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場(chǎng)一個(gè)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不變的穩(wěn)定預(yù)期。只要差別化住房信貸政策不改，按揭貸款條件就不會(huì)變。而沒(méi)有銀行的金融杠桿，房?jī)r(jià)想快速飆升是不可能的。
國(guó)內(nèi)不少城市又出現(xiàn)了樓價(jià)快速上漲的現(xiàn)象。對(duì)此，政府及市場(chǎng)都在擔(dān)心，兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)戛然而止?或當(dāng)前樓市是不是因?yàn)樵谡{(diào)控中產(chǎn)生的供求關(guān)系變化而造成了價(jià)格上漲?
只要觀察一下近十年來(lái)國(guó)內(nèi)樓市的演變，就一目了然：國(guó)內(nèi)樓價(jià)之所以能夠快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能有近十年的飛速繁榮，最根本原因在于政府實(shí)行的過(guò)度優(yōu)惠的住房信貸政策及過(guò)度優(yōu)惠的稅收政策。而貨幣條件是國(guó)內(nèi)樓價(jià)變化或波動(dòng)最為重要的原因。
近十年來(lái)國(guó)內(nèi)樓價(jià)之所以能快速飆升，很大程度上是信貸大規(guī)模擴(kuò)張的結(jié)果。比如說(shuō)，從1998年至2002年，銀行信貸增加量是6.7萬(wàn)億元，但2003年至2007年，銀行信貸增加量達(dá)到14.7萬(wàn)億元，是前五年的2.2倍。而2008年至2011年，銀行信貸增加了28.8萬(wàn)億，四年的信貸是1998年至2002年那五年的4.3倍。如果以年均計(jì)算，這四年是1998年度年均的近7倍多。當(dāng)大量銀行信貸來(lái)追逐同樣多的住房時(shí)，房?jī)r(jià)的快速上漲就是必然的了。
可以看到，2008年居民從銀行獲得貸款約6000億元左右，但到2009年至2011年已分別增長(zhǎng)到24600億元、29000億元、25000億元。分別是2008年的4至5倍。再清楚不過(guò)，這幾年國(guó)內(nèi)樓價(jià)的快速飆升，是居民利用銀行金融杠桿蜂擁進(jìn)入住房市場(chǎng)的結(jié)果。
就此而言，本文開首的疑問(wèn)便可轉(zhuǎn)換為這樣的問(wèn)題：當(dāng)前市場(chǎng)大量渲染的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)又開始出現(xiàn)“量升價(jià)漲”的局面，是不是因?yàn)樨泿攀袌?chǎng)條件發(fā)生根本性變化了?在筆者看來(lái)，當(dāng)前各地不少經(jīng)濟(jì)政策確有重新刺激住房市場(chǎng)價(jià)格上漲之嫌，但國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的貨幣市場(chǎng)條件并沒(méi)有發(fā)生多少變化。它根本上就沒(méi)有或不支持住房市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲。
首先，盡管當(dāng)前住房銷售有所增加，在一定意義上與政府宏觀政策有所調(diào)整有關(guān)，但目前的貨幣政策及金融市場(chǎng)條件與2009年有很大差別，限制住房投機(jī)炒作的住房信貸政策及貨幣條件沒(méi)有改變，再說(shuō)，“穩(wěn)增長(zhǎng)”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境與2008年下半年及2009年的貨幣市場(chǎng)條件也有很大不同。比如貨幣政策，2008年下半年，銀行存款準(zhǔn)備金率下降4個(gè)百分點(diǎn)，由17.5%下調(diào)到了13.5%。而2012年銀行存款準(zhǔn)備金率只下調(diào)兩次共計(jì)1個(gè)百分點(diǎn)，由21.0%下調(diào)到了20.0%。2008年下半年存貸款利率下降了216個(gè)基點(diǎn)，一年貸款利率由7.56厘下降到5.40厘，貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松。而2012年存貸款只是下降25個(gè)基點(diǎn)(特別是不對(duì)稱利率調(diào)整)，貨幣政策也沒(méi)有變化。
更為重要的是，2008年10月《中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，自2008年10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下降擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。這樣，居民首次購(gòu)買普通商品房和改善型自住房，個(gè)人住房貸款利率由以往的6.426厘，下降到4.158厘，按揭貸款利率下降幅度達(dá)35%。盡管該文件規(guī)定，享受利率優(yōu)惠是購(gòu)買首套住房或改善型住房的居民，但由于沒(méi)有把住房投資與消費(fèi)區(qū)分開，實(shí)際上當(dāng)時(shí)凡購(gòu)買住房者都可獲得貸款及享受優(yōu)惠利率。
但在2010年國(guó)十條頒布之后，央行與銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》的275號(hào)文件。差別化的住房信貸政策的核心就是：一是不允許投機(jī)炒作者利用銀行信貸進(jìn)入住房市場(chǎng);二是對(duì)于改善性住房貸款利率及首付比例上升(貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上，貸款利率上漲幅度至少不低于87%;首付比例由20%上升到不低于60%);三是購(gòu)買首套住房者盡管其貸款利率下限到基準(zhǔn)利率0.7倍，但完全由銀行根據(jù)商業(yè)原則定價(jià)。
這也就是說(shuō)，2012年央行存貸款利率下降后，由于采取的是不對(duì)稱減息，進(jìn)而使得銀行利差水平全面縮小。在這種情況下，盡管購(gòu)買首套住房者的貸款利率下限最低可下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，但事實(shí)上首套住房購(gòu)買者很難獲得這種下限利率的貸款，其貸款利率優(yōu)惠至多也是85折(這是銀行不虧損的底線)，而且這僅是首套住房購(gòu)買少數(shù)人所享受的條件，與2008年至2010年期間的按揭貸款信貸條件有天壤之別。從央行統(tǒng)計(jì)報(bào)告就可以看到，2009年一季度的按揭貸款加權(quán)利率為4.42厘，而2012年一季度按揭貸款加權(quán)利率上升到7.43厘，是2009年的1.68倍。換言之，只要差別化住房信貸政策不改，住房按揭貸款的條件就不會(huì)變。而沒(méi)有銀行的金融杠桿，房?jī)r(jià)想快速飆升是不可能的。
還有，由于人民幣匯率開始逐漸穩(wěn)定，升值預(yù)期在變，外匯占款增長(zhǎng)情況與2009年相比，基礎(chǔ)貨幣動(dòng)態(tài)上是處于收縮狀態(tài);特別是商業(yè)銀行的信貸不僅實(shí)際增長(zhǎng)減少，而且增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。這些都顯示銀行通過(guò)信貸過(guò)度擴(kuò)張的方式來(lái)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)已經(jīng)改變，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在增加。這些貨幣政策因素，都不支持住房市場(chǎng)價(jià)格的快速飆升。
由上述分析可見，當(dāng)前一些地方房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是地方政府某些政策誤導(dǎo)影響了市場(chǎng)預(yù)期，是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府刻意炒作，或一些媒體刻意放大有利房?jī)r(jià)上漲的信息、一些急于購(gòu)買住房者的恐慌性心態(tài)等因素導(dǎo)致的結(jié)果。據(jù)此判斷，筆者以為，現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場(chǎng)一個(gè)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不變的穩(wěn)定預(yù)期(房地產(chǎn)去庫(kù)存化就得以量換價(jià))，并密切關(guān)注、嚴(yán)密提防樓市泡沫重新吹大的風(fēng)險(xiǎn)。
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