謝逸楓：2012年中國樓市下半年走勢預判
2012-06-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
淡市降價促銷，旺市提價惜售，其實房地產(chǎn)市場與其他所有市場沒有什么兩樣。限購、限貸的夾擊使樓市進入寒冬，房企們開始競相降價取暖;預調、微調又為樓市送來暖風，開發(fā)商得到喘息機會，形勢開始逆轉，剛需停止觀望，樓市成交量不斷攀升，開發(fā)商也就失去了繼續(xù)降價的動力，轉而開始等待漲價的機會。目前來看，2012年下半年房價必然穩(wěn)中有漲。但是在房價真正全面反彈之前，政策不太會發(fā)生明顯變化，因此，雖然房價最低點已經(jīng)過去，但是現(xiàn)在出手仍然為時不晚。
購房者預期房價將要上漲了，購房意向陡升。2012年國內房價將是“先抑后揚”，房價上半年“降中回穩(wěn)”，下半年將“穩(wěn)中有升”。從前5月70大只城市房價數(shù)據(jù)看，房價上漲幅度依然是繼續(xù)回落，但見底呈現(xiàn)，部門房價最低點已經(jīng)過去了。從房市層面上看，銷售面積和投資額及購買土地面積等銷售額下降，市場底部凸現(xiàn)，但6月回升明顯。從調控趨勢看，已有55個城市調控微調，45個城市通過，通過率90%調控基本見底。從經(jīng)濟層面上看，2012年保增長的背景下，國內經(jīng)濟持續(xù)下滑，信貸和貨幣政策寬松將是大趨勢。毫無疑問，二季度后房價漲幅回落停止后將轉平穩(wěn)。三、四季度，房價則顯小幅度上漲，全年房價比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落的波動。”
2012年國內房價依然保持上漲的趨勢，上漲幅度維持在3%-5%之間上下波動。一是從經(jīng)濟發(fā)展層面看，2012年國內GDP增長幅度依然是7.5%-8.2%之間,而2012年CPI政府控制目標與2011年一樣,是4%,而2011年是CPI上漲5.4%,2012年CPI要控制在4%內估計比較困難。剔除除通脹因素，2012年房價上漲3%-5%是沒問題。二是2012年國內前5個月房價上漲幅度看，70個大中城市住宅銷售均價上漲維持2%以上。顯然，5月房價上漲趨勢明顯，利好政策和信心恢復后，房價上漲是肯定的。不過，2012年房價不會出現(xiàn)大幅度或暴漲的局面。三是從2012年國內中央房地產(chǎn)調控看，微調正式進入密集期，市場底部凸出�？梢耘袛喑鲋醒氩粫俪鲂碌膰绤栒吆褪站o調控。四是從國內房地產(chǎn)發(fā)展趨勢看，未來城市化走完需要二十年，市場潛在巨大購買力。況且國內的投資渠道缺乏和負利率未消除及通脹的因素存在，房子依然最具有投資價值，又能夠抗通脹的保值增值產(chǎn)品。
在全國房價漲幅得到明顯遏制的同時，尚未限購或限購執(zhí)行不嚴的二三線城市已取代京滬穗等一線城市，成為領漲全國樓市的主力。 “限購令”未放松，一方面是鞭策已限購城市的地方政府從嚴執(zhí)行、不得放松，另一方面是防止房價上漲速度過快向二三線城市蔓延。圍堵從一線城市擠出的投資資金，深化全國樓市調控的效果，將是下半年樓市調控的主要方向。從整體上看，全國房價過快上漲的勢頭已得到初步遏制，正逐步朝著理性方向回歸。然而，在房地產(chǎn)市場整體向好的同時，部分二、三線城市的房價卻在飆升，在一二線城市幾乎全面限購的情況下，成為樓市調控的“洼地”。“限購令”頒布一年多的時間內，領漲全國樓市的，正是那些未限購，或限購執(zhí)行不嚴的二三線城市。所謂的房價合理回歸，主要還是針對房價動輒上萬的一線城市，而三線城市而言，房價下跌可能性的確不大。按照現(xiàn)在的行情來講應該會穩(wěn)中有升，一線城市基本穩(wěn)定了房價，所有資金都會轉入二三線城市，房價5%-10%小幅度上漲是肯定的。
調控放松蔓延。進入2012年以來，樓市的調控政策不再加碼，反而各地政府紛紛開始對樓市進行微調，加上近期降息、首套房貸利率7折優(yōu)惠等消息的刺激作用，總體趨勢都是在對調控進行松綁。即使現(xiàn)在住建部、央行、發(fā)改委、銀監(jiān)會四部委密集“喊話”，稱將繼續(xù)從嚴樓市調控政策，但始終未見更嚴厲的新調控政策出臺，而主要城市房價和交易量卻現(xiàn)全面反彈，多個地方不同新盤項目再現(xiàn)排隊購房潮和，調控放松的導向難免給予房價上漲預期放大的刺激。讓人難免猜猜，新一輪“價隨量漲”要重返樓市。
信貸政策的寬松以及樓市成交量的上升，對開發(fā)商來說都是久旱逢甘霖，資金壓力大大減輕。購房者的心理也開始發(fā)生改變，全國九成以上的大城市都存在房價上漲預期。如此一來，一邊是市場回暖、回款增加，一邊是剛需停止觀望、積極入市，再加上地方政府的支持，房地產(chǎn)市場的后市被普遍看好，開發(fā)商信心十足，降價動力也就隨之降至最低，房價也開始見底。 “紅五月”之后，“淡六月”也變成了“旺六月”，6月以來，北京新房市場已經(jīng)出現(xiàn)“普漲”。在成交量上揚的影響下，之前房產(chǎn)項目給出的優(yōu)惠折扣已經(jīng)開始逐步收回，部分項目同質房源出現(xiàn)了成交均價上漲，房價最低點已經(jīng)過去。
2012年下半年中國樓市將朝向“穩(wěn)定與回暖”方向發(fā)展，整年處于樓市盤整與上升期。從房地產(chǎn)發(fā)展周期看2012年上半年處于中周期和短周期的下行階段，周期性觸底之后，2012年下半年則呈現(xiàn)維穩(wěn)的態(tài)勢發(fā)展。從市場行情和調控層面看，一方面是2012年6個月房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長逐漸止減回落反升，而商品房銷售的低迷行情走出低谷，6月全國主要重點城市成交火熱。房地產(chǎn)市場下行趨勢雖然難在短期之內扭轉，不過部分城市樓市回暖痕跡越來越明顯。另外一方面是房地產(chǎn)調控不會實質放松，但是房地產(chǎn)調控微調的城市不斷蔓延，房貸和貨幣政策及其他利好政策的呈現(xiàn)，表明調控見底。
從供求關系和庫存量及房企資金層面看，一方面是隨著首套房首付和7折利率及降準降息等免稅費的利好政策城市擴大，剛需和首次置業(yè)的市場購買力將不斷釋放。6月全國主要城市成交火爆，顯示出市場強大的購買需求市場。由于新開工量和新完工量及保障房實際建量的下降，2013年市場將出現(xiàn)“供小于求”的局面。另外一方面是庫存量下降明顯。雖然市場商品房庫整體壓力力比2011年大，開發(fā)商又將應對信托和信貸及基金等債務高峰期。不過，上半年大部分房企銷售業(yè)績良好和拿地的資金減少及融資渠道寬松等因素考慮。2012年房企資金最壞最困難時期已經(jīng)過去了。2012年是蕭條的后期和復蘇回升的前期，這也是市場的底部和信心的底部。
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