賈臥龍：改善型剛需將有望得到緩慢釋放
2012-06-29 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
6月25日，河南省住建廳、省發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)表聲明，推出了一系列樓市新政，對河南樓市的調(diào)控政策進行了微調(diào)，明確“認房不認貸”，支持購買首套房，并原則上給予基準利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。新政的出發(fā)點仍然是鼓勵購買首套房，不過，“認房不認貸”將首套房的研判標準放寬。在當前政策敏感期，河南新政最終還是逃不過被叫停的命運，與石家莊的新政命運如出一轍。雖然新政被叫停，但并不意味著適度釋放改善型剛需就是錯誤的，改善型剛需在將來還是有望得到緩慢釋放。
改善型剛需被調(diào)控誤傷
新一輪調(diào)控的主要目的就是抑制房地產(chǎn)市場的不合理需求，擠出樓市投資泡沫，防止房價繼續(xù)暴漲，促使房價逐漸回歸合理水平。以“限購”、“限貸”為代表的調(diào)控手段可謂立竿見影，實施兩年以來，樓市調(diào)控的效果是十分明顯的，特別是2011年，房地產(chǎn)市場的投資投機行為受到嚴厲打擊，無論土地市場還是住房市場都出現(xiàn)大幅度降溫，房企也紛紛陷入困境，僅2011年11月一個月全國就有117宗土地流拍，70個大中城市有49個城市商品房價格指數(shù)環(huán)比下調(diào)，“限購”、“限貸”的確是猛藥。
雖然調(diào)控對樓市投資投機行為的打擊效果是顯著的，但同時調(diào)控也不可避免地會誤傷到一部分購房人群，就像去年的“上浮利率”誤傷到按揭購房的剛需，“認房又認貸”的政策同樣也誤傷到一大部分改善型剛需購房者。“認房又認貸”是指無論購房者當前名下是否有房產(chǎn)，只要在房屋登記系統(tǒng)包括預售合同的登記備案系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套或者以上住房的，或在銀行征信記錄中已利用貸款購買過一套或以上住房的，再貸款購買的住房都被認定為第二套或者以上住房。如此一來，那些想要改善居住環(huán)境的改善型剛需就不可避免地被限制，這部分人群的真實需求就受到了打擊。
改善型需求或?qū)⒙砰_
河南此次微調(diào)就是針對這部分改善型剛需而做的，一方面可以縮小調(diào)控打擊面，滿足改善型剛需的合理住房需求，另一方面也可以刺激樓市，活躍房地產(chǎn)市場。“認房不認貸”，從出發(fā)點來說是鼓勵真實自住需要，改善型需求是不同于投資投機型需求的，所以放松改善型購房需求并不觸犯限購紅線，比起過去的一刀切更顯人性化，有他實施的合理性。但由于目前樓市對于放松調(diào)控的信息太過敏感，所以河南新政被叫停也在情理之中。
不管河南新政的命運如何，改善型剛需的釋放將是未來樓市的方向。隨著首套房剛需的陸續(xù)入市，各地樓市在近日都迎來了一個小高潮，以上海為例，6月前24天上海新建商品住宅成交69.8萬平方米，較5月同期提升21.4%，端午節(jié)三天假期交易量為704套，同比增長54%，成交均價也重回2.3萬每平米。市場雖然有所回暖，但剛需集中釋放完畢后，回暖會不會繼續(xù)則成為疑問。在穩(wěn)增長的前提下，釋放改善型需求自然而然就會被提上日程，在堅決抑制樓市投資投機行為的情況下，適度釋放改善型需求就成為維持樓市的良方，改善型剛需有望在將來得到一定程度釋放，迎來自己購房的春天。
調(diào)控的目的是通過調(diào)整促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，而不是一味打壓，改善型需求屬于居民合理的購房需求，是應(yīng)當?shù)玫焦膭畹�，改善型購房者購買新房后，將會有大量中小戶型的二手房被推向市場，將會滿足更多的市場需求，對繁榮房地產(chǎn)市場也是有利的。
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