楊紅旭：房?jī)r(jià)最低點(diǎn)已過(guò)現(xiàn)在出手還不晚
2012-06-25 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
隨著“紅5月”成交量的大幅反彈，“房?jī)r(jià)可能上漲”的氣氛正在樓市彌漫。在這種情況下，調(diào)控政策必須要hold得住，絕不能讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。對(duì)此，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人也再次做出了最新表態(tài)，將積極配合金融部門(mén)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭來(lái)評(píng)論這個(gè)話(huà)題。
最新公布的5月份商品房價(jià)格情況，環(huán)比來(lái)看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有43個(gè)，上漲的城市有6個(gè)但漲幅都沒(méi)有超過(guò)0.2%。同比來(lái)看，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，上漲的城市有15個(gè)，漲幅都沒(méi)有超過(guò)1.4%。
楊紅旭：首先來(lái)看，房?jī)r(jià)依然環(huán)比下跌，5月份相比4月份跌幅是0.13%，這個(gè)跌幅也是2011年10月份房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌以后連續(xù)第八個(gè)月的下跌。但是這個(gè)跌幅相比上個(gè)月有所收窄，上個(gè)月是0.26%，這個(gè)月的跌幅是1.3%，其實(shí)是持續(xù)兩個(gè)月跌幅在收窄。按照這種態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)的跌幅已經(jīng)是探底開(kāi)始反彈了，但是依然在下跌�？靹t三季度，慢則四季度，我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)的環(huán)比將會(huì)由跌轉(zhuǎn)漲，由下到上的拐點(diǎn)上半年應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)。
6月前半個(gè)月北京樓市成交回升了，成交量同比增長(zhǎng)近五成，而且量漲的同時(shí)，6月上半月市場(chǎng)成交均價(jià)也有所回升。
楊紅旭：北京這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該近期是比較強(qiáng)勢(shì)的，尤其成交量連續(xù)上升，6月份比5月份也進(jìn)一步上升了。成交量的反彈是從2012年春節(jié)以后一直在持續(xù)，持續(xù)到目前前面幾個(gè)月確實(shí)是開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量這個(gè)態(tài)勢(shì)比較明顯。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中如果成交量是持續(xù)反彈上升，必然會(huì)使價(jià)格也會(huì)止跌反彈，所以在大城市某些項(xiàng)目熱銷(xiāo)之后，后續(xù)的房源推出來(lái)時(shí)折扣減少，甚至就沒(méi)有折扣，更慎者開(kāi)始坐地漲價(jià)了，這就是開(kāi)發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)回暖、成交量持續(xù)上升的一個(gè)很正常理性的判斷和反應(yīng)，就是通過(guò)調(diào)整價(jià)格獲取更高的項(xiàng)目利潤(rùn)率。
從公布的情況來(lái)看，5月份我國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有6個(gè)，雖然說(shuō)漲幅都沒(méi)有超過(guò)0.2%，但是這種趨勢(shì)依然讓人感到很擔(dān)心，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量和幅度可能會(huì)有增加趨勢(shì)。
楊紅旭：如果政策保持不變必然是這樣的。因?yàn)?月份時(shí)沒(méi)有一個(gè)城市上漲，但是4月份三個(gè)上漲，這個(gè)月是6個(gè)上漲，也就是說(shuō)我們說(shuō)上漲的城市的數(shù)量在進(jìn)一步增加。整體上來(lái)看與環(huán)比的跌幅收窄是相匹配的。按照目前的態(tài)勢(shì)，如果說(shuō)政策是沒(méi)有新的打壓政策，那么這個(gè)市場(chǎng)成交的活躍度我認(rèn)為還會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，下半年的成交量可能會(huì)超過(guò)上半年，成交量持續(xù)反彈，價(jià)格總歸會(huì)有跌幅由大變小甚至最后不跌了，然后是上漲了，轉(zhuǎn)變都會(huì)在2012年完成。
現(xiàn)在其實(shí)很多城市房?jī)r(jià)最低的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，對(duì)于普通商品房，價(jià)格最低的時(shí)候應(yīng)該在第一季度，可以說(shuō)最好的時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去了，但是現(xiàn)在買(mǎi)，我認(rèn)為總體上還不晚。
近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策有所松動(dòng)的報(bào)道，也讓住建部新聞發(fā)言人再次作出表態(tài)，說(shuō)會(huì)繼續(xù)的配合金融部門(mén)，嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。而且央行也表示說(shuō)央行特級(jí)文件規(guī)定首套房貸利率最低可7折這樣的表述是有曲解央行政策力度，有市場(chǎng)炒作之嫌。綜合以上這些信息，對(duì)于樓市的調(diào)控好像現(xiàn)在進(jìn)入了一種拔河狀態(tài)，僵持住了。
楊紅旭：我認(rèn)為房地產(chǎn)的調(diào)控部門(mén)現(xiàn)在應(yīng)該是比較糾結(jié)的。因?yàn)橐环矫娼?jīng)濟(jì)增幅下滑，需要刺激經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)不能過(guò)度低迷，尤其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積不能過(guò)度的低迷，所以現(xiàn)在不宜進(jìn)一步追加政策、進(jìn)行打壓。但另外一方面，我們即便是保持目前的調(diào)控口徑不變，市場(chǎng)成交是持續(xù)反彈，然后價(jià)格眼看HOLD不住了。接下來(lái)如果政策沒(méi)有新的指示，價(jià)格可能在三季度就會(huì)反彈，所以針對(duì)這個(gè)樓市到底是緊一點(diǎn)還是松一點(diǎn)，決策層部門(mén)應(yīng)該是比較糾結(jié)的。
目前來(lái)看，在房?jī)r(jià)真正全面反彈之前，政策不太會(huì)發(fā)生明顯變化，我估計(jì)未來(lái)兩、三個(gè)月是一個(gè)很重要的窗口期、觀察期。未來(lái)的兩、三個(gè)月再出密集房地產(chǎn)調(diào)控政策的希望也不大，但是一切都取決于經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)這兩個(gè)因素。
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