易憲容：國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)處于下行通道趨勢(shì)未改
2012-06-25 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫函
最近國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)，又出現(xiàn)難以想象的騷動(dòng)期。近兩年的“量降價(jià)滯”的僵局似乎被打破，住房銷售從5月份開始突然出現(xiàn)了很大程度上的回升，端午節(jié)期間再度迎來火爆場(chǎng)面。
在一些人看來，如2009年那樣住房市場(chǎng)大繁榮或房?jī)r(jià)快速飆升局面又將出現(xiàn)。不過，筆者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向或房?jī)r(jià)上漲只是一種假象，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)并沒有改變。
首先，從市場(chǎng)實(shí)際銷售的情況來看，從5月份開始不少地方的住房銷售是在增加。這很大程度上與住房市場(chǎng)的價(jià)格開始下降有關(guān)。無論是從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)來看，還是從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)來看，5月份全國(guó)100個(gè)大中型城市的住房基本上是處于下行通道。
但是，近幾個(gè)月來的房?jī)r(jià)下跌只是微跌。央行調(diào)查報(bào)告顯示，近七成居民認(rèn)為當(dāng)前的高房?jī)r(jià)難以接受。這一方面說明了兩年住房?jī)r(jià)格調(diào)整下行的速度太慢、幅度太小;另一方面也說明了住房?jī)r(jià)格下行能夠把居民住房消費(fèi)需求釋放出來。在投機(jī)炒作逐漸擠出市場(chǎng)之后，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)銷售問題仍然是一個(gè)價(jià)格問題。
其次，當(dāng)前住房銷售有所增加一定意義上與近期宏觀政策有所轉(zhuǎn)向有關(guān)，但目前貨幣政策及金融市場(chǎng)條件與2009年有很大差別，限制住房投機(jī)炒作住房信貸政策及貨幣條件沒有改變。當(dāng)前“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策被一些人誤讀為大逆轉(zhuǎn)，但實(shí)際上與2008年下半年有很大不同。比如貨幣政策變化，2008年下半年存貸款利率下降了216個(gè)基點(diǎn)，貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松，而2012年存貸款利率只是下降25個(gè)基點(diǎn)。
可以說，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)形勢(shì)來看，盡管眼花繚亂及看上去新一輪的住房市場(chǎng)繁榮又要開始，盡管一些地方政府推出軟性托市政策，但是只要是差別化的住房信貸政策不改變，那么國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要想再讓住房投機(jī)炒作者興風(fēng)作浪根本就不可能。這是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的一道防線。如果住房投機(jī)炒作者不能夠進(jìn)入市場(chǎng)興風(fēng)作浪，加之70%以上無法接受當(dāng)前過高房?jī)r(jià)的居民沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，除非住房的價(jià)格繼續(xù)下跌，住房消費(fèi)需求才能釋放出來。這是判斷國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)最為重要的依據(jù)，也是當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)仍然處于下行通道的政策基點(diǎn)。
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