葉檀：房地產市場有保底共識無泡沫共識
2012-06-15 來源：0352房網 編輯：玥婷
選擇性解讀調控政策意在為房地產托市
6月7日，央行下發(fā)銀發(fā)[2012]142號文件(特急)，其中提及“放寬金融機構貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率的0.7倍”，有人將此理解為房貸利率重新享受0.7倍的優(yōu)惠，被認為是放松房地產調控的明確信號。
窗口指導式的利率政策是模糊的，不嚴肅的，容易讓市場產生政策依賴癥。有分析人士指出，央行此前雖通過窗口指導要求銀行統(tǒng)一對首套房貸利率打8.5折，但并未明文取消過7折利率。也就是說，理論上7折個人房貸利率一直存在。這只是理論上的可能性，實際上，首套房貸利率提升到8.5折，市場不可能存在8.5折以下的優(yōu)惠利率。不管央行發(fā)不發(fā)文，承不承擔窗口指導，這是事實。因此，央行將個人貸款利率下調至0.7折，部分市場人士刻意將此與房貸掛鉤，進而得出房地產市場將進一步回暖的結論。
房地產市場已形成保底共識
住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確要求，在“遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”�！吨袊洜I報》5月報道，住建部已經要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設、供應的相關政策，也在抓緊研究當中。事實上，將近30個城市鼓勵剛需的政策出臺，說明各級政府對于房地產已經形成保底共識。
房地產市場確實在回暖。5月份商品房成交量大幅反彈，當月全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個數據相比4月份分別上漲了15%、20%。在2012年3月份以來樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢頭得到進一步確立。投資市場量在價先，成交量回暖以及京廈等地商品房均價小幅反彈，6月初20個城市土地市場溢價率高達14左右，顯示房地產市場已經觸底。此次房地產市場回暖是實體經濟倒逼之下鼓勵剛需的必然結果。
房地產市場有保底共識，而沒有泡沫共識，無論是市場、民意還是未來經濟發(fā)展，均不允許繼續(xù)擴大房地產泡沫。
針對6月10日有報道“發(fā)改委人士稱地產松綁或是救市第二張牌”，國家發(fā)改委6月12日發(fā)表聲明稱，有關報道純屬捏造。2012年以來，決策層抑制投資性購房的口徑沒有放松。銀行大面積下調房貸利率的空間不大，此次央行降息的同時擴大了利率浮動區(qū)間，向利率市場化邁出關鍵一步，各銀行將來會面臨更激烈的存款競爭，下調房貸將抽空銀行最優(yōu)質的一塊資產。實質性的利好來自于銀監(jiān)會，銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》，將個人住房抵押貸款首套和二套房風險權重統(tǒng)一規(guī)定為50%，銀行有動力增加二套房貸比例，以往房貸尤其是多套房貸一直是銀行的優(yōu)質資產。目前對于二套房的限制來自于各地的限購政策，如果限購政策松動加上銀行二套房貸，房地產市場調控會功虧一簣。
以房地產泡沫拉動經濟是飲鴆止渴
日本、美國、西班牙都是前車之鑒。經濟數據看好的西班牙發(fā)生債務危機，房地產泡沫功不可沒。截止2012年，西班牙房價連跌四年，研究與顧問機構R.R. de Acuna Asociados預計西班牙2012年房價將下跌12%至14%，是國家統(tǒng)計學會自2007年開始追蹤房地產價格以來房價下跌幅度最大的一年，房價從高位下跌30%。
房地產泡沫預期不可逆，試圖以投機主義的方式攪拌房地產泡沫度過眼前危機，結果是迎來更大的危機。產能過剩、貨幣泡沫，是以往投資與出口模式的后遺癥，我們只能面對，無論多么痛苦。房地產鼓勵剛需不能變，抑制投資泡沫更不能變。有保底共識，無泡沫共識，才能軟著陸。
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