楊紅旭：深圳試點(diǎn)小產(chǎn)權(quán)房改革靠譜嗎？
2012-06-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
近期，有新聞稱深圳將試點(diǎn)小產(chǎn)權(quán)房改革。實(shí)際情況是，醞釀兩年的《深圳市土地管理制度改革總體方案》于3月底獲得國土資源部和廣東省政府的聯(lián)合批復(fù)。5月25日，在深圳召開的土地管理制度改革工作會議和改革試點(diǎn)啟動儀式上，國土資源部部長徐紹史指出：將土地管理制度改革落點(diǎn)深圳，希望深圳在探索土地配置市場化、土地利用高效化和土地管理法制化等方面積累新的經(jīng)驗(yàn)。
詳查深圳改革方案文本，并無明確提及小產(chǎn)權(quán)房的問題。然而，媒體關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房，也并非沒有道理。背景有二。其一，小產(chǎn)權(quán)房已成為制約我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要領(lǐng)域，近些年來官方一直整治和清查小產(chǎn)權(quán)房，然而效果不理想。2012年“兩會”期間，國土部聲稱2012年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。官方至今沒有公布試點(diǎn)城市名單，顯而易見，深圳的可能性較大。
其二，深圳是小產(chǎn)權(quán)房的“重災(zāi)區(qū)”，矛盾突出。全國的小產(chǎn)權(quán)房主要有三類：城中村、郊區(qū)房、旅游區(qū)房。深圳屬于第一類，城中村數(shù)量多、違法建筑量大，一戶村民蓋多層、甚至高層樓房的現(xiàn)象非常普遍。據(jù)媒體報道，截至2011年底，深圳小產(chǎn)權(quán)房違法建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積達(dá)4.05億平方米，是深圳住宅總建筑面積的49%。這些房屋的存在，嚴(yán)重干擾了正常的房地產(chǎn)市場秩序，同時也影響了城市面貌和功能的更新，在市區(qū)土地嚴(yán)重不足的深圳，土地制度改革勢在必行。
然而，但凡改革，談何容易。根據(jù)《改革方案》，深圳將以“產(chǎn)權(quán)明晰、市場配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為土地管理制度改革原則，其中“產(chǎn)權(quán)明晰”是難點(diǎn)，尤其是涉及到小產(chǎn)權(quán)房。事實(shí)上，廣東省具有多年的“三舊”(舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)改造試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，但很多小產(chǎn)權(quán)房至今仍以長租的形式普遍存在，并無實(shí)質(zhì)性突破。
小產(chǎn)權(quán)房癥結(jié)的源頭，是城鄉(xiāng)二元制和土地二元制。所謂“城鄉(xiāng)二元制”，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會、文化等諸多層面，城市和鄉(xiāng)村存在較大差距;所謂“土地二元制”，是指城市實(shí)行土地國有制，而鄉(xiāng)村實(shí)行土地集體所有制。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，尤其廣東，后者的矛盾甚于前者。集體用地尚不能產(chǎn)權(quán)清晰的確權(quán)到村民頭上，更談不上有法可依的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。在城市化水平較高的廣東，比如深圳、東莞等，集體用地的巨大使用價值和潛在價值，無法轉(zhuǎn)化成商品價值和價格，在豐厚利益驅(qū)使下，村集體、村民自然在集體用地上(以宅基地為主，甚至包括耕地)大蓋房屋，或租或售，歷經(jīng)多年，終致今日之“大患”。
2007年，黨的十七大即提出要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場，土地同質(zhì)、同權(quán)、同價。然后，近些年改革之路異常艱澀。此番有國家試點(diǎn)之政策良機(jī)，作為昔日中國改革開放排頭兵的深圳，應(yīng)該拿出勇氣和膽氣，放手一試。以確權(quán)為前提，重新劃分利益，規(guī)范現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房，為全國小產(chǎn)權(quán)房改革積累經(jīng)驗(yàn)。
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