楊紅旭：目前房地產(chǎn)政策基本“見(jiàn)底”
2012-05-28 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
近期，房地產(chǎn)政策重新熱鬧起來(lái)。最惹眼的當(dāng)屬揚(yáng)州新政，質(zhì)疑者眾，但出臺(tái)三周仍未被叫停，似乎也說(shuō)明管理層態(tài)度發(fā)生了微妙變化。遠(yuǎn)比揚(yáng)州更重要的是，5月23日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署近期工作，提出：穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。
所謂“穩(wěn)定”，意味著政策既不放松，又不加碼；所謂“嚴(yán)格”，意味著堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。兩組詞放一起，略顯重復(fù)或矛盾，由此也反映出管理層的糾結(jié)心態(tài)。其實(shí)，這一表態(tài)是5月20日溫家寶總理在武漢主持召開(kāi)的六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)精神的沿續(xù)，當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策。其后，新華社也刊文并旗幟鮮明地提出，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)增長(zhǎng)不僅不等于放松調(diào)控，而且還要穩(wěn)定已有調(diào)控政策，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。
那么，當(dāng)前房地產(chǎn)政策到底處于何種態(tài)勢(shì)?歸結(jié)為三點(diǎn)：中央死守房地產(chǎn)調(diào)控，地方政府尋求突圍，貨幣政策趨于寬松。首先，中央政策最重要。2011年下半年以來(lái)，國(guó)家諸多會(huì)議、文件、領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言，皆強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，總體上持續(xù)至今。然而，不同的時(shí)間點(diǎn)，口氣略有變化，比如2012年3月兩會(huì)前后，非常嚴(yán)厲：“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到合理水平”。而六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談中所謂的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”，讓很多人和機(jī)構(gòu)看到了希望：不加碼，就意味著可能放松。所以地產(chǎn)股連漲幾天。其實(shí)，中央死守的是抑制投資投機(jī)性需求，也即堅(jiān)持限購(gòu)、限貸政策;而對(duì)于自住需求，尤其是首置需求，則開(kāi)始定向?qū)捤�。這就是所謂的“差別化住房信貸、稅收政策”。
其次，地方政策突圍。房地產(chǎn)的最大特性是不動(dòng)產(chǎn)，所以發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)給政府帶來(lái)的收益，絕大部分歸于地方政府。近幾年來(lái)，我國(guó)土地出讓金和房地產(chǎn)稅收，占地方政府總收入(預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入)的50%以上，在這種依賴癥之下，2011年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，地方收入大明顯萎縮，而支出卻仍在快速增長(zhǎng)，其結(jié)果就是入不敷出的程度加劇，地方債務(wù)壓力增加。所以，2011年8月以來(lái)，全國(guó)陸續(xù)有幾十個(gè)城市放松房地產(chǎn)政策，其中多數(shù)都能順利實(shí)施，少數(shù)則觸及中央政策“紅線”，被迫停止實(shí)施，尤其以放松限購(gòu)為典型。揚(yáng)州新政一事，主要與鼓勵(lì)精裝修房有關(guān)，但也涉及到了市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題。
再次，貨幣政策趨松。簡(jiǎn)單來(lái)看，貨幣政策與房地產(chǎn)政策無(wú)直接關(guān)系，實(shí)際上卻相當(dāng)密切。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且中國(guó)金融體系市場(chǎng)化水平低，貨幣政策的松緊，通過(guò)國(guó)有銀行和其他金融機(jī)構(gòu)，直接傳遞到房地產(chǎn)市場(chǎng)。貨幣松，樓市興。貨幣緊，樓市衰。2009年中國(guó)房?jī)r(jià)年度漲幅創(chuàng)近十幾年新高，貨幣狂發(fā)立下大功。2011年貨幣供應(yīng)緊縮，且對(duì)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人房貸收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，也就成了順理成章之事。好在，2011年四季度以來(lái)，以連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率為標(biāo)志，貨幣政策趨于寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)立即受益。比如，首套房貸利率由去年高至1.1倍，下滑至當(dāng)前低至85折，一方面與調(diào)控政策更加注重保護(hù)剛需有關(guān)，另一方面也是銀行貸款額度增加的結(jié)果。
綜合而言，中央死守仍是影響2012年樓市的主要因素，但地方政策突圍和貨幣供應(yīng)放水，部分對(duì)沖了中央政策的打壓程度，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的筑底和復(fù)蘇，埋下了“伏筆”。整體而論，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)政策基本“見(jiàn)底”。在調(diào)控房?jī)r(jià)的效果漸趨明顯，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的兩種背景下，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)政策不太可能展開(kāi)新一輪調(diào)控——除非四季度之前，房?jī)r(jià)明顯上漲(可能性很小)。
基于此，筆者維持年初對(duì)2012年樓市演變軌跡的判斷：探底、筑底、復(fù)蘇。具體而言，當(dāng)前情況是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工指標(biāo)，還在繼續(xù)探底；房?jī)r(jià)指標(biāo)仍在下行通道，但已經(jīng)開(kāi)始筑底(時(shí)間較長(zhǎng)，會(huì)有振蕩)；住宅成交量指標(biāo)近幾個(gè)月有所反彈，預(yù)計(jì)已經(jīng)轉(zhuǎn)入復(fù)上行通道。
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