賈臥龍：地價(jià)暴漲百姓買房“雪上加霜”
2012-05-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷
日前，河北省石家莊市下發(fā)通知，自6月1日起，將對(duì)市區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整。調(diào)價(jià)后，石市一級(jí)居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)從目前的2802元/平方米調(diào)整為4002元/平方米，上漲近43%。有關(guān)部門聲稱，此舉對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。博主對(duì)此不敢茍同，面粉價(jià)格上漲，并且漲幅高達(dá)43%，面包價(jià)格焉能不“水漲船高”?可以肯定的說(shuō)，石家莊房?jī)r(jià)將必漲無(wú)疑，而這對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)無(wú)異于一場(chǎng)“災(zāi)難”，今后買房將“難上加難”。
基準(zhǔn)地價(jià)大漲43% 推漲房?jī)r(jià)“沒商量”
基準(zhǔn)地價(jià)上漲43%，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)上漲?且讓我們來(lái)算一筆賬。如今，石家莊二環(huán)內(nèi)高層樓盤每平米七八千元已屬常見，那我們就以房?jī)r(jià)為7000元/平米的某樓盤為例，對(duì)比一下基準(zhǔn)地價(jià)上漲前后的房?jī)r(jià)變化。
上漲前：我們知道，房?jī)r(jià)由土地成本、建筑成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)等構(gòu)成。首先我們來(lái)算一下綜合成本，在這7000元/平米的房?jī)r(jià)中，地價(jià)合計(jì)500萬(wàn)/畝，按容積率3計(jì)算，土地成本=5000000元/畝÷667÷3=2498元/平米。建筑成本約為1800元/平米，配套費(fèi)用約為300元/平米，稅費(fèi)約為700元/平米。因此，綜合成本=土地成本（2498元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套費(fèi)用（300元/平米）+稅費(fèi)（700元/平米）=5298元/平米。相應(yīng)的利潤(rùn)=房?jī)r(jià)-綜合成本=1700元/平米，利潤(rùn)率為利潤(rùn)÷房?jī)r(jià)=1700÷7000=24%。
上漲43%后：土地成本=5000000元/畝*（1+43%）÷667÷3=3573元/平米，建筑成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)不變，綜合成本=土地成本（3573元/平米）+建筑成本（1800元/平米）+配套費(fèi)用（300元/平米）+稅費(fèi)（700元/平米）=6373元/平米。若開發(fā)商維持利潤(rùn)率24%不變，即（上漲后房?jī)r(jià)-綜合成本）/上漲后房?jī)r(jià)=24%，那么，可推出上漲后房?jī)r(jià)為8385元/平米。
通過計(jì)算，我們看到基準(zhǔn)地價(jià)上漲43%后，原本房?jī)r(jià)7000元/平米的樓盤，將漲至8385元/平米左右，每平米上漲幅度超1000元。當(dāng)然，這僅是個(gè)例推導(dǎo)，不能代表所有樓盤漲幅，但如此一算，至少，地價(jià)上調(diào)會(huì)不會(huì)推漲房?jī)r(jià)，一目了然。
樓市調(diào)控“攻堅(jiān)階段” 地價(jià)上漲實(shí)不宜
其實(shí)，通過上邊的計(jì)算，細(xì)心的網(wǎng)友會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是基準(zhǔn)地價(jià)上漲前還是上漲后，土地成本都占到了綜合成本的50%以上，只不過基準(zhǔn)地價(jià)上漲后，這一比重更大而已，再加上附著在地價(jià)上的各種稅費(fèi)，可以說(shuō)，土地價(jià)格因素占到了房?jī)r(jià)的絕對(duì)大頭，它是房?jī)r(jià)的核心成本。
隨著這一輪樓市調(diào)控的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化、去投資投機(jī)化已初見成效，房?jī)r(jià)出現(xiàn)區(qū)域性下跌，樓市調(diào)控進(jìn)入最敏感、最關(guān)鍵的“攻堅(jiān)階段”。而要讓房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，土地價(jià)格無(wú)疑是最大的“攔路虎”，地價(jià)不降，房?jī)r(jià)怎降?地價(jià)不降房?jī)r(jià)大降不現(xiàn)實(shí)，也沒有多少降價(jià)空間。因此，地價(jià)“合理回歸”是房?jī)r(jià)“合理回歸”的真正前提。但如今，地價(jià)不僅沒有“合理下降”，某些地方政府反而大幅上調(diào)低價(jià)，使普通百姓買房負(fù)擔(dān)更加沉重，這顯然不利于房?jī)r(jià)的“合理回歸”，有悖于樓市調(diào)控的初衷和本意。
對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)是個(gè)生疏的概念，其實(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)簡(jiǎn)言之就是土地的初始價(jià)格，是政府確定土地出讓起拍價(jià)的重要依據(jù)。那么，土地是面粉，房子是面包，面粉漲價(jià)了，而且是大幅上漲，面包能不漲嗎?事實(shí)上，近兩年來(lái)隨著一線房產(chǎn)大鱷的紛紛入駐，石家莊房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅攀升并邁入“萬(wàn)元時(shí)代”，隨著基準(zhǔn)地價(jià)大幅上調(diào)，地價(jià)推漲房?jī)r(jià)，未來(lái)幾年石家莊房?jī)r(jià)很有可能進(jìn)一步“水漲船高”，而本就飽受“買房難”困擾的普通百姓，則將不可避免的更加“捉襟見肘”。
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