馬躍成：現(xiàn)今樓市的調(diào)控 重在轉(zhuǎn)型

　　關(guān)于最近樓市有兩個(gè)事情值得研究，一是全國(guó)房?jī)r(jià)開始普遍下降，一線城市成為這輪房?jī)r(jià)下跌的領(lǐng)頭雁，北京和上海的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯的下降，上海有豪宅房?jī)r(jià)下降幅度達(dá)到50%左右。而北京隨著部分區(qū)域樓盤的集中開盤，大興、通州等在內(nèi)的多個(gè)樓盤再次出現(xiàn)下跌，近一個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌甚至超過20%，價(jià)格戰(zhàn)再度掀起。二是在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滑坡、調(diào)控持續(xù)時(shí)間創(chuàng)歷史記錄的情況下，一些人都認(rèn)為政府將不得不放松調(diào)控。但是情況恰恰相反，中央高層和有關(guān)部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控的力度和決心。

　　房?jī)r(jià)下降應(yīng)該被認(rèn)為是理性回歸，中央關(guān)于調(diào)控決不放松的決心反映出的就不僅僅是房?jī)r(jià)問題了，中國(guó)樓市已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的時(shí)候，這個(gè)危險(xiǎn)既有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的綁架，也有對(duì)社會(huì)民生的背叛，同時(shí)也把中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)送上了不歸途。因此，可以說(shuō)中國(guó)樓市已經(jīng)到了不得不懸崖勒馬的時(shí)候，關(guān)于這點(diǎn)很多人好像還沒有看出來(lái)，他們還在呼喊著什么房?jī)r(jià)要絕地回升了，現(xiàn)在投資樓市已經(jīng)時(shí)不我待了，等等。

　　近日，北京樓市某商住項(xiàng)目再次“驚現(xiàn)”一人獨(dú)購(gòu)40套房的“大單”，投資客借“商”還魂。同時(shí)，在最近交易量有所回升的大環(huán)境下，輿論方面也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)會(huì)漲、樓市回春的聲音，任志強(qiáng)關(guān)于房?jī)r(jià)在一年半到兩年內(nèi)就要暴漲，以及現(xiàn)在不買房就是傻瓜的觀點(diǎn)，也被熱炒了一陣。兩天后，任志強(qiáng)辟謠說(shuō)，這是媒體的歪曲炒作，不是本人的完整意思。但是不管怎么說(shuō)，以為房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，房地產(chǎn)是最好的投資產(chǎn)品的觀點(diǎn)從來(lái)都是有很大的市場(chǎng)的。

　　國(guó)外的媒體報(bào)道說(shuō)，中國(guó)投資者購(gòu)買公寓的速度超過了開發(fā)商建造房屋的速度，他們手中持有幾套公寓，希冀能從飆漲的價(jià)格中獲利，但是房?jī)r(jià)開始回落，開發(fā)商陷入空樓困境中，而房主則眼見財(cái)富開始流逝。他們說(shuō)，這是典型的房地產(chǎn)泡沫，銀行同樣因抵押品是房地產(chǎn)而處于困境之中，當(dāng)?shù)卣�府因依賴出售土地還債而損失慘重。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠近日對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表觀點(diǎn)稱，現(xiàn)在投機(jī)客和開發(fā)商手中掌握的存量房和空置房，已經(jīng)超過了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的100%。他說(shuō)，繼二十年前的日本之后，中國(guó)正在經(jīng)歷全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。他認(rèn)為，繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)令，對(duì)政府來(lái)講，可能算是一個(gè)很好的手段，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。就像溫水里煮著的青蛙一樣，投機(jī)者可能始終都不會(huì)跳出來(lái)。但是最終，他們還是不得不承受所有的損失，賣掉手中囤積的房產(chǎn)。這一次，將會(huì)是工薪階層能夠承受的價(jià)格水平。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾也說(shuō)，房?jī)r(jià)漲這么多，兩年里面一倍、半倍的漲，這完全是脫離均衡的!窮人根本買不起，富人買好幾套房，買了以后就是空著了，這個(gè)就是中國(guó)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，“3月份，我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有46個(gè)，比上月增加了1個(gè)。”讓高企的房?jī)r(jià)逐步回歸合理空間，讓不合理的需求退出市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。自2011年以來(lái)，“限購(gòu)”和“限貸”這兩柄政策利劍，直指投機(jī)投資性需求，也在扭轉(zhuǎn)著市場(chǎng)預(yù)期。事實(shí)證明調(diào)控正在朝著預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。

　　限購(gòu)限價(jià)限貸只是調(diào)控措施，根本的目標(biāo)還是要建立一套穩(wěn)定發(fā)展的模式和制度。最近一段時(shí)間，定價(jià)合理、企業(yè)微利、房?jī)r(jià)合理、產(chǎn)品滿足剛需的房地產(chǎn)項(xiàng)目交易量出現(xiàn)上漲的勢(shì)頭，這無(wú)疑說(shuō)明符合市場(chǎng)自身發(fā)展規(guī)律的行為，無(wú)論從長(zhǎng)期看，還是從短期看都是有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的。

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