易憲容：如何建立住房自住需求長(zhǎng)效機(jī)制

　　目前，很多地方都推出了購(gòu)買首套住房的優(yōu)惠政策，如何將這樣的優(yōu)惠政策常態(tài)化，并建立一套保證合理、非投資投機(jī)住房消費(fèi)的長(zhǎng)效機(jī)制，也成為很多人思考的問(wèn)題。在筆者看來(lái)，建立這樣一個(gè)機(jī)制應(yīng)從以下方面入手。

　　首先，從法律及制度上完全把住房市場(chǎng)界定為消費(fèi)市場(chǎng)，住房的生產(chǎn)只是為了保證居民的基本居住條件及住房福利條件改善，應(yīng)去除住房市場(chǎng)投資功能或賺錢效應(yīng)。如果購(gòu)買住房不能夠賺錢或投資(居民房地產(chǎn)的投資只能限制在高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)信托資產(chǎn)上)，那么住房的投機(jī)及投資需求立即會(huì)消失。

　　而對(duì)住房投機(jī)投資的賺錢效應(yīng)，可以事前限制(比如住房的信貸差別化政策)，但更重要的是在事中及事后限制。可以不限制購(gòu)買的套數(shù)，但購(gòu)買后要想賣出去賺錢，就要通過(guò)嚴(yán)格的住房交易稅(如香港及新加坡)及住房交易所得稅(如日本及韓國(guó))來(lái)限制，從而使得個(gè)人想通過(guò)住房交易來(lái)謀利成為不可能。

　　其次，廣義的保障性住房體系應(yīng)該包括通過(guò)優(yōu)惠政策讓中低收入者有能力進(jìn)入住房市場(chǎng)的保障制度。其中，不僅僅包括當(dāng)前所看到銀行利率優(yōu)惠及政府購(gòu)買住房稅收優(yōu)惠，還可以通過(guò)政府以貨幣化的方式把住房?jī)?yōu)惠直接發(fā)在購(gòu)買住房者手上。這樣，既增加中低收入者進(jìn)入住房市場(chǎng)的選擇，也可減少住房?jī)?yōu)惠政策浪費(fèi)性使用。

　　總之，要建立起住房自住需求的長(zhǎng)效機(jī)制，首先就是擠出當(dāng)前住房市場(chǎng)的投機(jī)泡沫，然后在此基礎(chǔ)上建立廣義的中國(guó)住房保障體系，對(duì)不同群體、不同居民、不同地區(qū)等采取差別化的住房購(gòu)買優(yōu)惠政策。這樣才能保證住房自住需求釋放出來(lái)。如果僅是強(qiáng)調(diào)所謂首套住房需求，住房投機(jī)炒作同樣會(huì)盛行。因?yàn)椋��?gòu)買一套住房同樣可用投資，只不過(guò)其金融杠桿小一些而已。

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