賈康：保障性住房供給需要“政企合作”
2012-04-27 來源：經(jīng)濟(jì)參考報 編輯：羅慧哲
加快提供保障性住房是民生和房地產(chǎn)調(diào)控的重大事項(xiàng)�，F(xiàn)已明確今后數(shù)年新建3600萬套保障性住房目標(biāo)，具體劃分為各地的建設(shè)任務(wù)。鑒于各地經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”供給方面漏洞甚多、弊病叢生、管理成本甚高而扭曲現(xiàn)象防不勝防的現(xiàn)實(shí)，除“共有產(chǎn)權(quán)”式的有利于封殺套利空間的經(jīng)濟(jì)適用房之外，我們原則上并不支持再繼續(xù)提供完全產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，這里主要討論如何通過PPP提供廉租房和公租房。
一、關(guān)于廉租房的PPP提供模式
廉租房不可能由市場自行提供，但政府引導(dǎo)、拉動非政府資金參與建設(shè)仍是必要和可能的。可通過以下幾種PPP方式。
建議一：政府與投資機(jī)構(gòu)合作，通過建設(shè)轉(zhuǎn)讓(BT )的模式提供廉租房
BT是Build(建設(shè))和Transfer(轉(zhuǎn)讓)兩個英文單詞的縮寫，BT的含義是：政府公共部門通過合同約定，將擬建的項(xiàng)目(在這里即為政府規(guī)劃中已確定建設(shè)的廉租房)授予投資人，在規(guī)定的時間內(nèi)，由投資人按照政府要求，在得到合同確定的政府特定政策支持的條件下，承擔(dān)工程的融資和建設(shè)，合同期滿后政府按照合同的約定回購該項(xiàng)目。
B T方式的關(guān)鍵點(diǎn)有三個：一是選擇的投資機(jī)構(gòu)要有足夠的資金實(shí)力，同時應(yīng)有較強(qiáng)的融資能力;因?yàn)椋x擇BT方式一個重要的原因是解決廉租房建設(shè)中的資金不足問題，如果項(xiàng)目公司自身實(shí)力不強(qiáng)和其融資能力不強(qiáng)，就失去了選擇BT形式的意義。對于項(xiàng)目公司的自有資金要有一定的要求，如自有資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到項(xiàng)目總投資額的一定比例等。自有資金比例占得越大，項(xiàng)目風(fēng)險越小，反之風(fēng)險就大。二是回購的方式選擇要合理。政府在選擇回購時，可根據(jù)資金情況來確定，如果未來資金不夠充�？煞蛛A段來回購。三是政策支持條件應(yīng)合理，符合國土開發(fā)的“頂層規(guī)劃”和適度、可操作的原則。
B T這種形式的參與主體，一方是政府公共部門，作為項(xiàng)目的發(fā)起人和業(yè)主，是項(xiàng)目的最終所有者。另一方是投資人，通常有兩種：一種是由出資人和承包商結(jié)為聯(lián)合體，組成投資人;另一種是承包商獨(dú)自成為投資人。
二、關(guān)于公租房的PPP提供模式
公租房的房租比廉租房高(但仍低于市場價格)，且征收穩(wěn)定。其建設(shè)成本，可以通過房租部分收回，如果政府再給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼或政策優(yōu)惠條件，經(jīng)營者可以通過對其建成后的經(jīng)營管理，收回成本并獲得一定的利潤。因此，可以考慮PPP中的以下兩種具體形式：
建議一：政府與投資機(jī)構(gòu)合作，采用BO T模式提供
B O T是Build(建設(shè))、O perate(經(jīng)營)、T ransfer(轉(zhuǎn)讓)三個英文單詞的縮寫，概念上代表著一個完整的項(xiàng)目融資、建設(shè)和運(yùn)營時段。此形式的基本思路是，由政府授權(quán)項(xiàng)目公司對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和經(jīng)營管理，項(xiàng)目公司在經(jīng)營管理期收回投資并獲得合理的商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。B O T已在我國被廣泛應(yīng)用在水務(wù)、發(fā)電、垃圾處理等多個領(lǐng)域中的建設(shè)項(xiàng)目。
B O T基本操作過程是：政府公共部門確定公共租賃房規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目后，對該項(xiàng)目進(jìn)行公開招標(biāo)，中標(biāo)單位就此項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對項(xiàng)目進(jìn)行融資、建設(shè)并管理(也可委托其他公司進(jìn)行管理)，經(jīng)營期過后把所有項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)交給政府相關(guān)公共部門。
在某些有必要的情況下，政府可以通過現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的形式，使項(xiàng)目投資者達(dá)到收回投資并得到合理投資回報的水平(此時雖未能“不花錢也辦事”，但仍顯著地“少花錢多辦事)。補(bǔ)貼有兩種方式，一是補(bǔ)貼給公租房使用者，再經(jīng)房租形式由經(jīng)營者收取，二是直接補(bǔ)貼給經(jīng)營者。現(xiàn)金流量補(bǔ)貼的高低通常與經(jīng)營的期限長短成負(fù)相關(guān)，即經(jīng)營期限越長，政府現(xiàn)金補(bǔ)貼越小，反之越大。
建議二：與私人持有者合作
政府通過社會中介公司，收集一定數(shù)量符合保障性住房條件的閑置的私人產(chǎn)權(quán)的住房，對這些私人產(chǎn)權(quán)住房給予一定的優(yōu)惠條件(如房租稅收優(yōu)惠等)，讓房主提供給需要公共租賃住房的人。如果公共租賃住房的房租水平與他們的出租價格相比過低，政府可以通過對出租者補(bǔ)貼或?qū)θ胱≌哐a(bǔ)貼的方式來解決問題。
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