易憲容：面對房貸優(yōu)惠購房切莫跟風(fēng)
2012-04-13 來源：京華時(shí)報(bào) 編輯：韓軒
據(jù)報(bào)道，近期多個城市的商業(yè)銀行重啟個人首套住房貸款利率9折甚至8.5折優(yōu)惠。不少人認(rèn)為，此舉讓購房成本有較大幅度下降，有利于推動“剛需”購房者加速進(jìn)入市場。
對此，購買住房不可盲目跟風(fēng)，要從以下幾個方面來分析，然后作出自己的正確判斷。
首先，銀行推出這樣的政策有兩個方面考慮，一方面是響應(yīng)政府號召，通過優(yōu)惠政策把已經(jīng)銷售不旺的市場帶動起來;另一方面，與銀行5年期存款利率的成本相比，8.5折貸款現(xiàn)在可謂無利可圖，但可以用此來占有貸款市場的規(guī)模，貸款合同都是利率浮動的，今后政策的變化會改變當(dāng)前銀行這種不利格局，先讓購房者進(jìn)入貸款市場再說。
其次，從當(dāng)前杭州房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)，及不少大房地產(chǎn)開發(fā)商對當(dāng)前住房市場的價(jià)格趨勢判斷來看(房價(jià)還有不小幅度下降)，當(dāng)前中國各地住房市場的價(jià)格仍然處于一個下降趨勢中，而這種趨勢在短期一兩年內(nèi)不會改變。
在這種情況下，如果消費(fèi)者由于住房貸款優(yōu)惠利率進(jìn)入市場，其購買住房由于利率優(yōu)惠所獲得的利益可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)下跌所減少的購買住房成本。因?yàn)�，利率與本金相比，在住房的價(jià)格處于下降的態(tài)勢下，本金下跌所減少的負(fù)擔(dān)肯定比利率優(yōu)惠所減少的負(fù)擔(dān)要大得多。所以，對購房者來說，看房價(jià)趨勢更為重要。
第三，有報(bào)道稱，以首套房貸款100萬元、期限30年為例，利率分別執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍、9折優(yōu)惠及8.5折優(yōu)惠，其累計(jì)支付利息約158萬元、141萬元、116萬元，高低相差42萬。
這樣的計(jì)算是建立在幾個不成立的假定基礎(chǔ)上的。一是假定購房合同所簽訂的為固定利率，即購買合同簽訂后，30年不變化。但實(shí)際上，現(xiàn)在購買住房合同貸款利率是浮動利率，它是隨市場及政策變化一年一定的。二是假定現(xiàn)在的利率未來30年也是固定的。但實(shí)際上，隨著美國量化寬松貨幣政策結(jié)束，全世界如此低利率時(shí)代可能結(jié)束，中國也會如此。
因此，如果這種低利率周期一過，利率上升也是必然，房款浮動利率也會隨之變化。三是以基準(zhǔn)利率1.1倍作為8.5折優(yōu)惠的比較基數(shù)，其實(shí)是在用購房者不會發(fā)生的交易來比較收益增加，同樣不成立。更何況8.5折優(yōu)惠利率銀行一定會附加不少條件，貸到款并非易事。對這些，購買住房者要自己計(jì)算清楚。
總之，大家不要被所謂的利率優(yōu)惠所迷惑，需要清楚計(jì)算利率優(yōu)惠及房價(jià)下跌對其購房成本減少之影響，而不是盲目受他人影響進(jìn)入市場。
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