馬紅漫：優(yōu)化樓市調(diào)控政策兩大重點
2012-03-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲
在首套房貸利率優(yōu)惠以及開發(fā)商采取“以價換量”銷售模式的刺激下，一些剛需置業(yè)者漸漸入市。據(jù)報，在京、滬、深等一線城市，近幾周成交量均呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢。
保障剛需購房，是本輪樓市調(diào)控的重要抓手，也是商品房回歸消費屬性的必然舉措。因此，此番由剛需入市帶來的樓市“小陽春”是各方所樂見的。但需要指出的是，目前樓市調(diào)控目標尚未真正實現(xiàn)，既有市場績效需要通過政策優(yōu)化來維護，以嚴防2009年樓市“小陽春”帶動后續(xù)房價暴漲的那一幕再現(xiàn)。
當下，保障房尚未大規(guī)模入市，多數(shù)中低收入者的剛需仍要從商品房市場尋求滿足。2011年以來，各商業(yè)銀行將首套購房貸款“一刀切”地阻隔在門外，顯然不符合“有保有壓”的調(diào)控基調(diào)。2012年以來，首套房貸門檻出現(xiàn)了些許松動。然而，這種基于銀行利益訴求而為的商業(yè)抉擇難以保障其持續(xù)性。
對此，央行副行長劉士余在2012年“兩會”期間明確表示，今年將全面落實差別化的住房信貸政策，銀行必須保證居民首套房的貸款。調(diào)控部門保剛需的態(tài)度彰然，將會給商業(yè)銀行以明確的政策引導(dǎo)，避免廣大剛需再度受到“誤傷”。
隨著樓市調(diào)控進入“深水區(qū)”，開發(fā)商資金鏈緊繃壓力漸顯，紛紛試水降價促銷。而大批剛需置業(yè)者在經(jīng)歷了較長時間等待觀望后，已成當下中低價位新盤的購買主力，給樓市膠著氛圍帶來了一些活躍氣息。
由此，市場上難免會有“樓市復(fù)蘇”、“政策微調(diào)”等聲音發(fā)出。隨著住建部部長姜偉新在兩會上有關(guān)“限購令”短期內(nèi)不會有所微調(diào)和放松，而且大城市房價一定要降的表態(tài)，一切關(guān)于調(diào)控回頭的幻想被徹底打消。 “樓市調(diào)控不會再出新招，但也絕對不會放松”，意味著未來樓市調(diào)控的重點將從政策研究制定轉(zhuǎn)向?qū)ΜF(xiàn)有政策力度的維護上來。如何優(yōu)化既有政策，已是未來一段時間內(nèi)樓市調(diào)控的重點。
不可否認，行政強制限購，直接將多數(shù)投機資金屏蔽在了樓市大門之外，堪稱遏制房價繼續(xù)飆漲的“撒手锏”。在當下樓市博弈升溫時期，若限購令輕易退出，將使此前的調(diào)控績效歸零。
但需要提及的是，在肯定限購令市場績效的同時，也要為其尋求常態(tài)化的替代方案。畢竟這一行政“救急”舉措無法觸及房價畸高的肌理，而且還帶來直接壓制樓市及土地市場的活躍度的負面效應(yīng)。其實，游資覬覦房地產(chǎn)市場的主因不外乎“逐利”二字，如能通過全面推行房產(chǎn)稅等方式提高商品房保有成本，壓縮炒樓利潤空間，樓市投機魅力必將大減。
所以，有關(guān)部門當積極研究擴大房產(chǎn)稅試點范圍、加大稅率杠桿調(diào)節(jié)力度等相關(guān)工作，以期能逐步擺脫調(diào)控政策對限購令的依賴。
顯然，樓市調(diào)控部門的指令貫徹需要地方政府積極配合。遺憾的是，從年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到各大城市重新對普通商品住宅定義，地方政府總在試圖突破樓市調(diào)控束縛。
而在此前，打擊開發(fā)商囤地等投機行為的政策也是被高高舉起、輕輕落下。究其根源，土地財政已成支撐地方政府運作的重要表外收入來源。就此而言，只有通過財稅體制改革平衡地方政府的事權(quán)與財權(quán)，才可能切實達成中央與地方對樓市調(diào)控態(tài)度的統(tǒng)一。
如此看來，樓市調(diào)控政策優(yōu)化，設(shè)法讓限購令平穩(wěn)退出市場、促使中央與地方利益趨同，將是最關(guān)鍵的著眼點，成效如何，直接決定調(diào)控績效的持續(xù)性。
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