牛 刀:房價報復(fù)性反彈絕不可能發(fā)生
2012-03-20 來源：未知 編輯：羅慧哲
觀察房價的底部形態(tài)，有四大特征：
一是美國本土經(jīng)濟(jì)增長。美國的道瓊斯指數(shù)是全美經(jīng)濟(jì)的晴雨表，現(xiàn)在，道瓊斯指數(shù)正在屢創(chuàng)新高，已經(jīng)突破11年的高點(diǎn)，表達(dá)的是未來全美經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長正在步入健康穩(wěn)步的狀態(tài)。
當(dāng)一國消費(fèi)為主體的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生快速增長時，必然帶動物價指數(shù)的上漲，產(chǎn)生通脹。因此，在美國經(jīng)濟(jì)增長突破3.8%時，CPI將會突破2%，美聯(lián)儲將會提高基準(zhǔn)利率，打破一切資產(chǎn)泡沫。QE3可能虛晃一槍，起不到實質(zhì)性的作用。
二是對于房地產(chǎn)市場而言，貨幣政策對其影響巨大。所以貨幣政策的任何變化，可能就預(yù)示著房價是否到了底部。中國這十年的經(jīng)濟(jì)增長伴隨著泡沫(作為一個快速增長的經(jīng)濟(jì)體，這種代價是不可避免的)，制造業(yè)缺乏創(chuàng)新，四處山寨，國內(nèi)少有品牌可以在全球稱雄，稍微發(fā)生一點(diǎn)市場變化，很多制造業(yè)將會關(guān)門大吉。
中國繼續(xù)實行穩(wěn)健的貨幣政策，在一段時間內(nèi)指望其像以前一樣寬松是不現(xiàn)實的。我預(yù)計2012年中國的M2增長不會超過14%，相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達(dá)到52%。貨幣政策的效應(yīng)傳導(dǎo)到房價上是兩年時間，預(yù)示著2012年和2013年房價會進(jìn)入谷底。
三是劉易斯拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，中國人口紅利消失殆盡，這個對房價打擊是最大的。我在《窮人通脹富人通縮》這本書中說過，對人口紅利消失以后，購房需求會銳減60%。在全國70個大中城市，每一年的住宅需求不到300萬套，現(xiàn)在這些城市的供應(yīng)量每一年都有1000萬套以上，已經(jīng)連續(xù)四年過剩。
國家以后應(yīng)該控制城市住宅用地的供應(yīng)量，哪個城市房價上漲哪個城市就必須推出新的住宅用地;哪個城市房價下跌就應(yīng)該減少住宅用地的供應(yīng)。這樣才能實行有序供應(yīng)，避免房價產(chǎn)生大的波動，影響民生安寧。
四是人民幣匯率走向。人民幣未來可能面對的不是升值，嗅覺敏感的熱錢因此會“跟風(fēng)”退出這個市場，房價泡沫破滅。我個人的預(yù)測是：如果人民幣對美元匯率貶值至6.8元，預(yù)示著房價回到2008年。
目前中國的開發(fā)商正在觀望，以為房價會報復(fù)性反彈，這其實是絕不可能的事。從日本房價泡沫破滅的情況看，泡沫破滅后的十五年內(nèi)，換了12任首相，最短的首相只干了2個月就下臺，有的只干了半年;最長的也只干了2年。可見泡沫之厲害。香港1996年房價開始下降時，開發(fā)商也在觀望，以為新任特首會刺激房價上漲，結(jié)果是，1997年政府宣布8.5萬套公屋計劃，當(dāng)年房價開始大跌，一直跌到2003年，跌去60%。
目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜而嚴(yán)峻，處理起來，難度也更大。但是，可以想見的是，房價泡沫不可能再放大了。
現(xiàn)在的房價正在呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫的破滅狀態(tài)，這個狀態(tài)結(jié)束后，下一階段是進(jìn)入普跌狀態(tài)，也就是調(diào)控政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，全國除縣城以外的660個城市均價全部下降，幅度如何取決于不同城市的不同情況。中國是一個大國，我們要制定出健康的土地財政和土地金融制度，避免再次發(fā)生泡沫性上漲。
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