蘇 鑫：這次調(diào)控告訴我們規(guī)則發(fā)生改變了
2012-03-08 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：韓軒
解讀總理工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，高和投資董事長蘇鑫認(rèn)為如下，
我可能想談?wù)勥@個政策里面提到對房地產(chǎn)調(diào)控政策不變預(yù)期的一個問題，最近我看到一些剛性需求數(shù)量好像恢復(fù)了一些，跟2011年底相比，所以業(yè)內(nèi)也有一些觀點(diǎn)，認(rèn)為2013年可能中國房地產(chǎn)機(jī)會大增，這里面也是供給和需求，認(rèn)為供給少了嘛，投資少了。
其實(shí)我們看這可能還是比較片面，只是簡單的理解�？催@次調(diào)控的核心到底是什么，十年前房地產(chǎn)地方政府只要拿到地就可以賺大錢，只要賣地就可以賺錢，開發(fā)商只要屯地就可以賺錢，投資者只要買房就可以賺錢，無論你是買CBD還是買通州的是一樣的，十年這個市場所有的參與者都賺錢一定不是一個正常的市場。
以前如果我們把它形象比喻成足球賽，22人可以踢球，現(xiàn)在政府砍了一刀，一半是政府來管，保障房，變成了籃球場，這個規(guī)則一定發(fā)生了變化，未來趨勢無論是所有參加這個行業(yè)的相關(guān)機(jī)構(gòu)、游戲的參與者可能都會面臨變化，比方說地方政府必須要成為產(chǎn)業(yè)的推動者。因?yàn)檫@個城市未來也存在著競爭，以前大家的增速可能差不多，未來的調(diào)整一定是某些城市往上走的，為什么增長的更快?是因?yàn)樗漠a(chǎn)業(yè)推動做得好。
開發(fā)商原來是地產(chǎn)商靠地來賺錢，未來就是房產(chǎn)商像知名企業(yè)，劉總這樣的公司會有更大的機(jī)會，因?yàn)樗强糠孔雍兔晛硪龑?dǎo)消費(fèi)者，以前老百姓普通住宅就可以投資，現(xiàn)在這個趨勢很明顯，普通住宅不可能具有投資性了，針對普通住宅這種趨勢可以通過稅收和金融不支持這種方式來限制他，這種趨勢不可以改變。
如果說投資住宅可能會有一些其他的東西，到底是什么不知道�？偠灾o我們一些啟發(fā)，這次強(qiáng)調(diào)調(diào)控，告訴我們規(guī)則發(fā)生變化了，不是簡單的08年放開之后就可以快速上漲，這種事情是不會再發(fā)生了。
舉個例子來驗(yàn)證這個事情，美國只有一個城市，土地是城市所擁有的就是拉斯維加斯，所以拉斯維加斯地價和房價一直沒有跌過，一直是漲的，其他的城市土地價格漲幅是不明顯的，因?yàn)樗撬接械�，說到底還是利益訴求，如果說地方政府所有的錢都在土地，你是地方領(lǐng)導(dǎo)的話你怎么做?如果說像劉總說的有一個好的機(jī)制，大家都用這個機(jī)制這個問題才可能迎刃而解，規(guī)則不改變的話結(jié)果可想而知。
它希望結(jié)構(gòu)性的做一些投入，比如說原來四萬億后續(xù)的，包括一些保障房和微小企業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一些支持，無論如何對房地產(chǎn)行業(yè)來說，相對來說更寬松一些，但是不會有特別大明顯的變化。像劉總講的還有信貸，像劉總講的首套房我可以支持，這是符合國家政策的，像其他的不符合國家政策就沒有信貸的支持。對整個行業(yè)是如此，但是對于不同的產(chǎn)品是不太一樣的。
我們看以前的房地產(chǎn)市場，因?yàn)橥恋剡@種模式，地方政府這種稅收制度，土地這種模式價高者得，我價高了，拿了地一定是做高端的，這樣的話我未來溢價空間會大，一般的開發(fā)商會這么想，所以為什么出現(xiàn)70、90政策很難實(shí)施，我就是往高端去做。
為什么有人去買呢，問題就出現(xiàn)了，核心區(qū)域被富人不斷地買走了，老百姓沒有房子了，再往前推是政府沒有做保障房的事，十年之前可能就應(yīng)該做，但是它十年之前沒有做，幾個方面擠在一起了，現(xiàn)在出了這么一個政策，你看起來好像不合理，但是短期之內(nèi)看不到好的方式。
還有一個問題以前都是有投資屬性，現(xiàn)在一刀切沒有投資屬性了，錢都去哪兒了?我們要不要考慮其他的方式，現(xiàn)在說基金也好、信托也好，實(shí)際上是把炒房的錢變成了另外一種渠道，結(jié)合在一起增大了供應(yīng)，我們這次一刀切簡單的處理完了，你看到均價下來了，這些錢去哪兒了，是不是一定去實(shí)體了呢?
三十六條很好的實(shí)施，一定會有一些錢過來，但是不是全部的，一定會有一些錢會留在房地產(chǎn)行業(yè)�，F(xiàn)在十萬塊錢老百姓是沒有投資屬性和投資渠道的，一點(diǎn)都沒有，在國外我們可以買金融產(chǎn)品，你現(xiàn)在只能存銀行，十萬塊錢、五十萬塊錢你還能干什么，你只能存銀行，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)不了了。
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