楊旭紅：2012年中國(guó)樓市的“護(hù)果運(yùn)動(dòng)”
2012-03-07 來(lái)源：楊旭紅博客 編輯：羅慧哲
如果說(shuō)2011年是房地產(chǎn)調(diào)控的“攻艱年”，那么，2012年將是“護(hù)果年”。今天，溫家寶總理在向十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議作政府工作報(bào)告時(shí)表示：要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
“房?jī)r(jià)合理回歸”，只能說(shuō)最終結(jié)果，能否在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，這是沒(méi)底的事，因?yàn)?ldquo;合理”原本就很難界定。相對(duì)而言，“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”，指代清楚一些，那就是繼續(xù)保持房?jī)r(jià)下跌或平穩(wěn)的勢(shì)頭，避免年內(nèi)再度出現(xiàn)顯著上漲。筆者認(rèn)為，如果堅(jiān)持到第四季度才出現(xiàn)小幅復(fù)蘇，并不算是破壞“成果”。從很大程度上可以說(shuō)，“保衛(wèi)成果”就是2012年房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)方針。
為何說(shuō)去年是“攻艱年”?大家不妨回想一下，去年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”，是2009年12月調(diào)控以來(lái)的第四波調(diào)控，一次比一次更加“史無(wú)前例的嚴(yán)厲”。結(jié)果去年前三季度，成交量下滑，價(jià)格依舊堅(jiān)挺。萬(wàn)般無(wú)奈，去年7月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再議房地產(chǎn)調(diào)控，要求符合條件的二三線城市也要實(shí)行限購(gòu)。終于，去年“金九銀十”落荒而逃，潰不成軍;終于，去年10月份，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。
至2012年1月份，房?jī)r(jià)已連續(xù)環(huán)比下跌了4個(gè)月。而在2010年4月“國(guó)十條”出臺(tái)后，僅僅于當(dāng)年6月出現(xiàn)一次環(huán)比下跌，調(diào)控效果可謂微弱。對(duì)于去年的調(diào)控效果，溫家寶總理在政府工作報(bào)告時(shí)如此定性：“投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。”形勢(shì)喜人，更須維持。
那么，房?jī)r(jià)何時(shí)應(yīng)該止跌?筆者的觀點(diǎn)是：上半年還應(yīng)維持下跌態(tài)勢(shì)，三季度筑底，四季度小幅上漲。如果按這一步調(diào)，則基本接近完美。房?jī)r(jià)如果過(guò)快反彈，比如隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調(diào)整時(shí)間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓;房?jī)r(jià)如果今年一直下跌，則會(huì)產(chǎn)生明顯的負(fù)面效果，比如老板跑路、樓盤(pán)爛尾、業(yè)主砸售樓處、建筑業(yè)欠薪失業(yè)、銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)上升、經(jīng)濟(jì)受拖累等。
2008年那輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了6個(gè)月，這一輪應(yīng)該保持9-12個(gè)月，才能稱得上階段性回歸合理，調(diào)控效果顯著，短期目標(biāo)基本完成。在上述指導(dǎo)方針之下，中央層面的調(diào)控自然不會(huì)放松，至少上半年不敢動(dòng)搖。“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施”，這就是政策保障。
兩層含義：第一層是嚴(yán)格執(zhí)行，不用解釋了。第二層是“逐步完善”，也就意味著某些調(diào)控措施會(huì)改變方式，比如限購(gòu)、限貸、限價(jià)等濃厚行政干預(yù)手段，將極有可能微調(diào)，被別的政策替代，比如房產(chǎn)稅。
另外，溫家寶總理表示：“要加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。” 住房信息系統(tǒng)，是指所謂的6月底實(shí)現(xiàn)40個(gè)城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。改革房地產(chǎn)稅收制度，是指房產(chǎn)稅。這兩項(xiàng)工作，是涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展，尤其是房產(chǎn)稅試點(diǎn)，今年極有可能增加試點(diǎn)城市。單靠房產(chǎn)稅，不可能完全抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，卻是完善調(diào)控和稅制的應(yīng)有之義。
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