張宏偉：樓市變局微調(diào)導(dǎo)致房價降幅收窄
2012-03-06 來源：張宏偉博客 編輯：韓軒
2011年10月底“房鬧”事件后，房價的漲與跌牽動著每一個購房者的神經(jīng)，那么，在樓市調(diào)控政策未出現(xiàn)實質(zhì)性松動的2012年年初，房價的漲幅變化情況如何呢?據(jù)筆者了解，上海、重慶等全國不少城市在樓盤的降價幅度上發(fā)生了微妙的變化。這種變化主要體現(xiàn)在兩方面：
第一、大幅降價樓盤的降價幅度不及2011年10月底那波幅度大，今年至今沒有出現(xiàn)20%以上的降幅，甚至大幅降價樓盤的降幅維持在10-15%之間;
第二、微幅降價的樓盤成為大多數(shù)樓盤推盤的策略及特征。
那么，在當前持續(xù)調(diào)控的市場背景下，整個市場非但不通過大幅降價、大范圍降價回籠資金，反而整體市場房價降幅收窄，是什么原因呢?同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，主要有三方面原因：
第一、從全國范圍內(nèi)政策變化情況來看，盡管中央層面關(guān)于調(diào)控的態(tài)度并未出現(xiàn)實質(zhì)性松口，但是，樓市調(diào)控已經(jīng)呈現(xiàn)出定向?qū)捤苫蚓植糠潘傻嫩E象，地方政府頻發(fā)“微調(diào)”信號，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)不再悲觀，對未來有了相對比較明確的市場預(yù)期，“微調(diào)”致房價降幅收窄;
第二、從樓盤推盤經(jīng)驗及市場效果來看，主導(dǎo)整個市場降價格局的主要還是幾個龍頭房企，從當前它們推盤個案情況來看，個案樓盤只要相對于前期均價降價1 0-15%左右就激活成交量了，開發(fā)商就沒有必要在深入降價，所以市場再降價的動力就此為止，如果市場局面持續(xù)惡化，市場層面表現(xiàn)的更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來，導(dǎo)致更多的局部性質(zhì)的市場交替降價行為的發(fā)生，而不是進一步將個案的樓盤再進行價格下調(diào)。
第三、市場逐漸回暖，開發(fā)商收窄房價降幅試探市場。從市場表現(xiàn)而言，全國范圍內(nèi)樓市成交量開始回暖，拿上海來說，上周商品住宅成交量14萬平方米，已經(jīng)恢復(fù)到2011年下半年的水平，春節(jié)淡季階段的市場僵局疑慮打消，沒有必要出現(xiàn)大范圍、大幅的降價來緩解市場的僵局，開發(fā)企業(yè)通過收窄房價降幅的局面試探是否可以激活市場成交量，如果可以激活，那么就維持現(xiàn)狀，如果不可，那再調(diào)整市場策略。
那么，在樓市調(diào)控政策未出現(xiàn)實質(zhì)性松動的2012年年初，未來市場走勢及趨勢如何?是否會出現(xiàn)“降價潮”呢?
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從整體樓市均價變化趨勢來看，盡管2012年2 月全國百城均價環(huán)比全線“停漲”，且個別城市降幅有所擴大，同比數(shù)據(jù)上也顯示下跌城市個數(shù)在不斷增加，但是，從2011年全年全國各大城市商品住宅均價來說，各城市商品住宅均價還是在上下1%-3%區(qū)間的正常的浮動，樓市宏觀基本面并沒有出現(xiàn)均價在10-15%以上的趨勢性下跌。從同比數(shù)據(jù)上來看也是如此，同比下跌城市個數(shù)還比較少，反映出總體上全國范圍內(nèi)房價比較堅挺，沒有出現(xiàn)趨勢性下跌。
從當前整體市場降價效果角度而言，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，如果以整個市場的降價幅度是否會出現(xiàn)10-15%以上的趨勢性下跌為標準來衡量2012年初“降價潮”是否來臨，那么，當前來講，這樣的“降價潮”還難以出現(xiàn)。但是，不排除局部性質(zhì)的個別房企個別樓盤大幅降價的市場行為。
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