楊靜：限購(gòu)政策對(duì)樓市回暖沒有實(shí)質(zhì)影響
2012-02-14 來源：證券時(shí)報(bào) 編輯：唯美
目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)越來越明顯。百城住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌;成交量則持續(xù)萎縮，北京、上海等一線城市當(dāng)前月成交量與2009年銷量高峰時(shí)相比，萎縮了近70%;房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅也大幅下滑至個(gè)位數(shù)附近，新開工面積則已轉(zhuǎn)入同比負(fù)增長(zhǎng)。不少人認(rèn)為，“限購(gòu)”政策是導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整期的主要原因，并將房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖寄希望于“限購(gòu)”政策的放松。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是片面的。
首先，“限購(gòu)”實(shí)施之前，有效需求釋放較為充分，有無“限購(gòu)”存在已沒有本質(zhì)影響。自2010年上半年以來，房地產(chǎn)“限購(gòu)政策”陸續(xù)鋪開，截至2011年10月底，全國(guó)已經(jīng)有46個(gè)城市對(duì)房產(chǎn)實(shí)施了限購(gòu)令。這些城市中有北京、上海、廣州等一線城市，也包含了寧波、西寧、廈門、石家莊、紹興等二、三線城市。
從表面上看，“限購(gòu)”政策的出臺(tái)壓制了住宅需求，但筆者要強(qiáng)調(diào)的是：“限購(gòu)”政策預(yù)期實(shí)際上對(duì)民眾住宅購(gòu)置行為提供了極大的刺激。從某種程度上講，這是繼2009年政府對(duì)樓市進(jìn)行超強(qiáng)力度刺激后，房地產(chǎn)市場(chǎng)所受到的第二輪刺激。具體而言，在“限購(gòu)”政策出臺(tái)前，人們對(duì)該政策都有明確的預(yù)期，這種預(yù)期促使人們?cè)谡叱雠_(tái)前“抓緊”完成購(gòu)房行為。當(dāng)“限購(gòu)”政策真正出臺(tái)后，有效購(gòu)買力基本上已經(jīng)釋放完畢。從這個(gè)角度看，“限購(gòu)”預(yù)期對(duì)民眾有購(gòu)買力的住宅需求可能產(chǎn)生了接近于“一網(wǎng)打盡”的效應(yīng)。
實(shí)際上，中國(guó)住宅市場(chǎng)投資性需求和改善型需求都已充分釋放，有購(gòu)買力的“剛需”也釋放較為充分。一個(gè)需要高度關(guān)注的數(shù)據(jù)是，2011-2012年是中國(guó)適婚女性(20-30歲)數(shù)量由上升周期轉(zhuǎn)入下降周期的拐點(diǎn)。根據(jù)筆者的測(cè)算，2012年中國(guó)適婚女性數(shù)量將比2011年減少16萬(wàn)人至1.1964億人，而在隨后的5年中，此人群數(shù)量減少的趨勢(shì)將有所擴(kuò)大，2013年將減少116.7萬(wàn)人，2017年減少數(shù)量則將擴(kuò)大為300萬(wàn)人，適婚女性總?cè)藬?shù)將降低至1.107億人。從中國(guó)的實(shí)際情況來看，“結(jié)婚購(gòu)房”是所謂剛性需求的典型代表，未來適婚女性數(shù)量的持續(xù)下降將導(dǎo)致剛性需求對(duì)樓市買盤的推動(dòng)力越來越小，對(duì)住宅開發(fā)投資也將構(gòu)成長(zhǎng)久的制約。在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)背景下，缺乏購(gòu)買力的“剛需”則難以轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟆?/p>
在這個(gè)背景下，有沒有“限購(gòu)”政策的存在，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求其實(shí)沒有本質(zhì)的影響。如果政府取消“限購(gòu)”政策，可能對(duì)樓市會(huì)有短暫的小幅刺激，但難以扭轉(zhuǎn)調(diào)整格局。
其次，巨大的庫(kù)存壓力已是懸在房地產(chǎn)市場(chǎng)頭頂上的“達(dá)摩克利斯之劍”。
從供給看，中國(guó)很多城市“窄口徑”出清周期(不考慮囤積房)已很長(zhǎng)，當(dāng)前，北京、上海、南京、深圳、廈門等13個(gè)城市的平均可售商品住宅需要20個(gè)月時(shí)間來消化，是歷史新高。從國(guó)際比較來看，美國(guó)的住宅出清周期在12個(gè)月時(shí)就已是深陷調(diào)整，當(dāng)前只有7個(gè)多月，但其房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊回升乏力。如果考慮到囤積房，“寬口徑”出清周期則會(huì)更長(zhǎng)。據(jù)相關(guān)報(bào)告，國(guó)家電網(wǎng)公司在660個(gè)城市的調(diào)查顯示，這些城市有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，按每套房住3人計(jì)算，可供近2億人居住。這說明當(dāng)前“囤積房”的數(shù)量是相當(dāng)龐大的。 考慮到龐大的在建面積，動(dòng)態(tài)來看，住宅出清周期有巨大的上升壓力。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，中國(guó)未完工的住宅面積達(dá)到了48億平方米，分別是2010年和2011年商品住宅銷售面積的5.1和4.9倍。此外，如果保障房建設(shè)按計(jì)劃有效推進(jìn)，則將來保障性住房的大規(guī)模出籠還將進(jìn)一步推升住宅供給。2011年保障房新開工面積為1000萬(wàn)套，2012年為700萬(wàn)套，從保障房建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度來看，2012年在建面積將會(huì)比較龐大。
在筆者眼中，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需格局的變化意味著其基本面已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化，一個(gè)供需嚴(yán)重失衡的市場(chǎng)陷入調(diào)整是無可爭(zhēng)議的。
第三，從房?jī)r(jià)收入比和租金收益率來看，樓市要避免陷入調(diào)整的難度很大。
從房?jī)r(jià)收入比、租金收益率等房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)衡量度指標(biāo)來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也已積聚巨大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，要想避免陷入調(diào)整的難度很大。
租金收益率衡量了房產(chǎn)投資價(jià)值的高低，從某種意義上講，該指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義與股票市盈率相類似。從調(diào)研結(jié)果來看，北京、上海等地大量樓盤的租金收益率不到2%。這意味著如果某個(gè)投資者買入一處房產(chǎn)，他需要50年的時(shí)間才能讓租金覆蓋當(dāng)初買房的成本。從大類資產(chǎn)相對(duì)價(jià)值的角度看，當(dāng)前的住宅租金收益率明顯低于1年期存款利率 (3.5%)，以及10年期國(guó)債收益率(3.48%)。
第四，從周期角度看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入長(zhǎng)周期調(diào)整的可能性較大。
從其他國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期波動(dòng)的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房?jī)r(jià)是呈現(xiàn)周期性波動(dòng)的，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)“只漲不跌”的神話。其他國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)入調(diào)整期，時(shí)間往往較為漫長(zhǎng)。日本樓市自1990年開始調(diào)整起，嚴(yán)格來說，調(diào)整就沒有真正結(jié)束;香港房地產(chǎn)市場(chǎng)1997年開始調(diào)整，持續(xù)時(shí)間也長(zhǎng)達(dá)6年。這也再次否認(rèn)了房?jī)r(jià)“只漲不跌”的謬論。
中國(guó)上一輪房?jī)r(jià)周期的頂峰出現(xiàn)在1993-1994年，距今已經(jīng)達(dá)到了18年。參考美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前中國(guó)樓市可能到了又一輪波動(dòng)周期的頂峰。從1998年房改算起，中國(guó)整體住宅價(jià)格上升期已延續(xù)12年，如前所述，美國(guó)歷史上房?jī)r(jià)上升期一般只有6-8年，10年以上較為罕見。簡(jiǎn)言之，從時(shí)間周期來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入長(zhǎng)周期調(diào)整的可能性很大。
綜上所述，中國(guó)住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)入長(zhǎng)周期調(diào)整背后尤其客觀必然性，并不是一個(gè)“限購(gòu)”政策那么簡(jiǎn)單。即使將來“限購(gòu)”政策有所放松，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未必就能持續(xù)回暖。
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