葉檀：房地產(chǎn)市場難迎接屬于自己的春天

　　延續(xù)2011年趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)行一次大洗牌，企業(yè)分化趨勢更為明顯，進(jìn)入“大魚吃小魚”時(shí)代，也即進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)并購重組高峰期。

　　根據(jù)70家房地產(chǎn)上市公司披露的2011年第三季度財(cái)報(bào)，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。穆迪29家受評(píng)開發(fā)商中，23家擁有足夠的現(xiàn)金及預(yù)測現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來12個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流出的150%以上，這些現(xiàn)金流出包括利息、土地金等。現(xiàn)金流較好的房地產(chǎn)開發(fā)商也在降價(jià)促銷，目標(biāo)就是成為未來市場的主導(dǎo)者。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的嘩嘩洗牌聲不絕于耳。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年6月至10月中旬，掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)股權(quán)項(xiàng)目中，標(biāo)的資產(chǎn)估值超過1億元的項(xiàng)目有17宗，超過5000萬元的項(xiàng)目有29宗。這并不是開始，也不是結(jié)束。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)并購84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。

　　2011年上半年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度也進(jìn)一步加快，上半年完成的房地產(chǎn)業(yè)并購案高達(dá)57起，同比增加了27起。2011年三季度房地產(chǎn)并購進(jìn)一步升溫，鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月中旬，房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起，超過2010年全年的并購數(shù)量。

　　目前的房企并購主要有兩類，其一是大型房企并購中小房企，并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企，被并購方則是有項(xiàng)目或土地但體量小、融資渠道少的中小房企;其二是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)，這其中尤以78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出為主。

　　并購者分為兩類，一類是穩(wěn)健的市場占有者，這類企業(yè)手握巨資，追求銷售額、回款率，歷經(jīng)數(shù)個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控周期而能屹立不倒。另一類是實(shí)力雄厚者，既能從市場獲得巨資，又能通過母公司從政策方面得到強(qiáng)有力的支持。

　　隨著綠城出售土地，與中投合作，并購重組延伸到現(xiàn)金流緊張的大型企業(yè)，2012年這一趨勢將延續(xù)，并且加劇。對于購房者而言，剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，考慮的是個(gè)別樓盤的性價(jià)比，而不再是房地產(chǎn)的整體投資收益。

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