聶梅生：調(diào)控仍將是樓市十年不變的真理
2012-02-09 來源：財經(jīng)網(wǎng) 編輯：狄海霞
中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)的原話中很重要的一點就是，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。關(guān)于這句話，最近有很多的解讀和質(zhì)疑，什么叫合理?什么叫回歸?
有個日本經(jīng)濟學(xué)家認為中國的房地產(chǎn)泡沫一定會破裂，我說不會，中國房地產(chǎn)不可能走到完整的經(jīng)濟周期，像日本房地產(chǎn)泡沫破滅之后，失去的十年。走不到那個時候中國就開始調(diào)控了。實際上2000年到現(xiàn)在，如果再往前看就是十年十控。正是由于這樣上上下下的調(diào)控，讓房地產(chǎn)和房價擠在天花板和地板之間。
如果說回歸，回歸就是回到以前的某個點。從這個角度來理解回歸的話，就應(yīng)該壓在中間，高不能超過GDP的增速，低也不可低于CPI。如果低于CPI，尤其是現(xiàn)在特別容易出現(xiàn)負利率，大家絕對會取錢出來買房。并且如果低于CPI和PPI以后，這個行業(yè)就是虧損，難以為繼。實事求是按十年的規(guī)律來講，應(yīng)該在兩者之間。
2011年的調(diào)控取得了非常大的成績。從1月份到11月份，房價上漲的城市從67個減到了5個，房價下降的城市從3個漲到了49個，等12月份數(shù)據(jù)出來以后，這個數(shù)字可能會更多。大家最關(guān)注的十個城市，8月份環(huán)比開始跌，但是同比漲幅還很多;9月份環(huán)比也還是跌得很多，下降得很多，同比還都是正的;10月份的同比還在漲，沒有出現(xiàn)負值，環(huán)比基本上是負的。
再看11月份，十大城市住宅同比的指數(shù)大幅回調(diào)，天津、北京2010年房價同比漲幅是29.36%，2011年11月同比漲幅是2.22%。而且個別城市還出現(xiàn)了實質(zhì)性的房價下降，一個是杭州，一個是重慶。杭州2010年漲了43.8%，2011年是-0.28%，重慶2010年漲了32.8%，2011年是-0.57%。我估計到2012年下降的城市還會更多。
對于限購、限貸最嚴的全國人民關(guān)注的十個城市，現(xiàn)在的房價增幅已經(jīng)在CPI之下。但是我覺得這并不是說就不對。從這兩年看，降幅達到27.14%，但因為房地產(chǎn)的周期是三年，2010年漲了30%，2012年還有2%，加在一起漲幅還是非常高。
2012年這十大城市房價的漲幅，從兩年來看，最后應(yīng)該回到GDP和CPI之間，就是一個比較平衡點。但是需要多少時間，我認為不能急調(diào)。當時房價急降和投資急降的時候，我們把所有的政策全上了，把房價頂上去了，上去了以后就調(diào)不下來了，費了多大的勁，還是這么個數(shù)，還是調(diào)不下來，出現(xiàn)很多的后遺癥。
對于改革房地產(chǎn)這個行業(yè)，我一直呼吁要重新定位，既然三駕馬車轉(zhuǎn)向內(nèi)需和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，它的定位不要定位到投資拉動當中非常重要的火車頭，而應(yīng)該放在承載的作用。因為發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該有房地產(chǎn)，并且和其他的新興產(chǎn)業(yè)能夠共生。同時，現(xiàn)在房地產(chǎn)的錢全是和銀行有關(guān)，建立多元化的房地產(chǎn)金融體系勢在必行，讓各行各業(yè)有序進入房地產(chǎn)投資，才能有效控制炒房。
房地產(chǎn)的調(diào)控還是有余地的。2011年漲得太沒譜，2012年就算是回零，還有15%，仍然比GDP高得多。總而言之，房地產(chǎn)是萬民關(guān)注的熱點，調(diào)控我認為即使十年十控，還得控，也還會以不同的方式繼續(xù)，但是會刷新的，不會一成不變的。
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