吳其倫：什么才是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的抄底
2012-02-07 來(lái)源：吳其倫博客 編輯：狄海霞
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松發(fā)微博稱：“抄底?人人都想抄底，但難在選時(shí)。底太長(zhǎng)，你不敢抄;底太短，你抄不到。時(shí)機(jī)重要嗎?如果說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)值準(zhǔn)則是地段、地段、還是地段;那么房地產(chǎn)價(jià)格準(zhǔn)則是時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)、還是時(shí)機(jī)!但抓時(shí)機(jī)不能抓一個(gè)點(diǎn)，而是時(shí)間段。”
坦言之，作為地產(chǎn)人，陳勁松還是非常厚道的，因?yàn)樗麤](méi)有明確說(shuō)明何時(shí)抄底，也沒(méi)有忽悠民眾入市，只是表明了自己對(duì)于如何抄底的觀點(diǎn)。筆者看到其微博后，進(jìn)行了轉(zhuǎn)發(fā)并評(píng)論：“很多人看到某種投資品開(kāi)始下跌，就謀劃著抄底，于是開(kāi)始尋找某價(jià)位是底部的理由，當(dāng)他為自己找了很多理由并以自認(rèn)為的底價(jià)入市后終于發(fā)現(xiàn)，該產(chǎn)品價(jià)格還在下跌。
此現(xiàn)象在投資界比比皆是，何也?心態(tài)!就中國(guó)房地產(chǎn)而言，已無(wú)投資價(jià)值。世界上本沒(méi)底，底是無(wú)所謂有，無(wú)所謂無(wú)的，相信的人多了便有了底。”從投資的角度，陳勁松的“抄底須把握時(shí)機(jī)論”，筆者是很贊同的。但是，依筆者看來(lái)，在未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既失去前幾年的暴漲機(jī)會(huì)，更沒(méi)有較大的獲利空間，也就不會(huì)出現(xiàn)抄底時(shí)機(jī)。
首先，中國(guó)房?jī)r(jià)已處畸高狀態(tài)，市場(chǎng)剛剛步入下行通道，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)沒(méi)有反彈可能。目前，一線城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值已和東京持平，部分區(qū)域甚至高于東京相同區(qū)域房?jī)r(jià);一線城市房?jī)r(jià)收入比普遍超過(guò)20，租售比達(dá)到1:650;空置率一直居高不下。所有這些，都表明中國(guó)房?jī)r(jià)處畸高狀態(tài)。而在目前，受持續(xù)調(diào)控影響，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始步入下行通道，二三線城市房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。
毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)普遍下跌。這樣，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)沒(méi)有反彈可能，投資房產(chǎn)就意味著資產(chǎn)縮水，當(dāng)然不會(huì)出現(xiàn)抄底時(shí)機(jī)。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。
其次，政府抑制投機(jī)投資需求將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)得以延續(xù)，缺少投機(jī)投資支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力已蕩然無(wú)存。1月31日上午，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議，討論即將提請(qǐng)十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議審議的《政府工作報(bào)告(征求意見(jiàn)稿)》時(shí)強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。
總理兩年內(nèi)五次在公開(kāi)場(chǎng)合明確要促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，充分顯示了中央痛擊高房?jī)r(jià)的決心，也充分表明在房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)合理回歸前，抑制投機(jī)投資政策將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)得以延續(xù)。這樣，缺少投機(jī)投資支撐的樓市，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將蕩然無(wú)存，也就絕不可能出現(xiàn)抄底時(shí)機(jī)。
第三，不久的將來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將在供求關(guān)系的影響下出現(xiàn)小幅波動(dòng)，絕無(wú)暴漲可能。一直以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所供應(yīng)的產(chǎn)品絕大多數(shù)是定位高端已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，其目標(biāo)客戶鎖定的是投資客、高收入群體。房產(chǎn)市場(chǎng)充斥著動(dòng)輒幾十、成百、上千萬(wàn)的住宅，這些住宅絕大多數(shù)被投資客所買(mǎi)(居高不下的空置率即為明證)，中國(guó)房?jī)r(jià)在投機(jī)炒作的推動(dòng)下不斷暴漲。
由此可見(jiàn)，房改至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)是奢侈品、投資品市場(chǎng)。實(shí)踐證明，以投資為主導(dǎo)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不適合中國(guó)國(guó)情，更不能很好得解決民眾的居住問(wèn)題，同時(shí)也給中國(guó)社會(huì)帶來(lái)諸多難以化解的矛盾。所有這些都表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性急需變革。
我們欣喜地看到，始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，令中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了重大的變局，保障房、中低價(jià)位商品房的市場(chǎng)供應(yīng)逐步增加，相信不久的將來(lái)，由投資主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將逐步進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)時(shí)代。彼時(shí)，房?jī)r(jià)將在供求關(guān)系的影響下出現(xiàn)小幅波動(dòng)，絕無(wú)暴漲可能，也就不會(huì)出現(xiàn)大幅的獲利空間，自然也沒(méi)有什么抄底時(shí)機(jī)可言。
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