馬光遠(yuǎn)：調(diào)控將在2012年以某種形式調(diào)整

　　面對(duì)比2008年更為復(fù)雜嚴(yán)峻的形勢(shì)，中央在強(qiáng)調(diào)保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定的同時(shí)，堅(jiān)持繼續(xù)抑制房地產(chǎn)泡沫，為實(shí)業(yè)的回歸創(chuàng)造政策環(huán)境，這種決心和勇氣無(wú)疑令人振奮。但面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)可能陷入長(zhǎng)期衰退的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)地方財(cái)政因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而大幅縮水的事實(shí)，面對(duì)地方政府沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，有人建議中央再次放松房地產(chǎn)調(diào)控，通過(guò)房地產(chǎn)的帶動(dòng)和拉動(dòng)避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。所以，政策的變數(shù)可能左右2012年中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)和調(diào)整的趨勢(shì)。

　　其一，從價(jià)格本身來(lái)看，盡管調(diào)整的趨勢(shì)比較明顯，但除了前期炒作比較嚴(yán)重的鄂爾多斯、北京通州等個(gè)別城市，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)同比而言，下降并不明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字也表明，70個(gè)大中城市中，全年價(jià)格同比下降的城市僅有2個(gè)，這目前只能說(shuō)房?jī)r(jià)初步進(jìn)入了下降的周期，但并沒(méi)有全面的下降，更沒(méi)有出現(xiàn)所謂的大跌，價(jià)格依舊沒(méi)有出現(xiàn)真正合理的回歸;其二，2012年，面臨歐債危機(jī)等各種不確定的因素，穩(wěn)增長(zhǎng)成為中國(guó)宏觀政策的核心著力點(diǎn)，政策是否堅(jiān)持的變數(shù)仍然很大。

　　人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》就預(yù)測(cè)2012年二季度地方政府可能以“暗度陳倉(cāng)”的方式采取松動(dòng)策略，三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購(gòu)”;其三，地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴尚需時(shí)日。盡管2011年，土地市場(chǎng)交易冷清，全年土地成交單價(jià)下跌，各地緩拍、流拍現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，土地市場(chǎng)進(jìn)入了名副其實(shí)的冬天。

　　截至2011年11月份，36個(gè)城市流標(biāo)地塊合計(jì)達(dá)到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%，流標(biāo)面積達(dá)到了1580萬(wàn)平方米。地方政府的土地收入明顯減少，但在地方巨額債務(wù)的“地雷”還沒(méi)有完全排除的情況下，地方政府很難擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，向土地要收入依然是很多地方政府的創(chuàng)收邏輯;其四，保障房建設(shè)并不能彌補(bǔ)商品房市場(chǎng)下降對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。2012年保障房建設(shè)確定700萬(wàn)套，但從2011年完成的情況看，要真正把700萬(wàn)套保障房落到實(shí)處，還需各個(gè)層面的艱苦努力

　　但是，同時(shí)應(yīng)該看到，經(jīng)過(guò)2009年以來(lái)房?jī)r(jià)的瘋漲和2011年房地產(chǎn)的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)整個(gè)博弈的心態(tài)發(fā)生了很大的變化：其一，基于前兩年房地產(chǎn)瘋狂的教訓(xùn)，由于這幾年房?jī)r(jià)的暴漲，房地產(chǎn)積累的巨大泡沫已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟(jì)最大的癌癥，再加上多年以來(lái)地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，導(dǎo)致調(diào)控政策成了不嚴(yán)肅的“橡皮筋”，房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，就把政策的橡皮筋收緊，而房?jī)r(jià)剛剛出現(xiàn)回調(diào)勢(shì)頭，政府擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而又放松橡皮筋，導(dǎo)致政策的公信力備受質(zhì)疑。

　　中央在2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，不僅僅是政府的聲譽(yù)保衛(wèi)戰(zhàn)，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的自我救贖之舉;其二，從房地產(chǎn)本身而言，目前房地產(chǎn)陷入僵局的關(guān)鍵依然是價(jià)格問(wèn)題，價(jià)格的剛性成了買(mǎi)房者的最大障礙，房?jī)r(jià)合理調(diào)整，才有新的購(gòu)買(mǎi)能力入市，房地產(chǎn)僵局才能打破，房地產(chǎn)從業(yè)者才能徹底洗腦并理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利化趨勢(shì);其三，2011年，包括宏達(dá)股份、恒順醋業(yè)、金發(fā)科技、西部礦業(yè)、水井坊等16家主業(yè)非地產(chǎn)的“涉房”上市公司宣布退出樓市，基本可以肯定。

　　經(jīng)過(guò)2011年的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)基本已經(jīng)告別了暴利，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是投資房地產(chǎn)者，都應(yīng)該接受房地產(chǎn)回歸合理利潤(rùn)的事實(shí);其四，房地產(chǎn)的理性調(diào)整，是吸引資源回歸實(shí)業(yè)的前提，房地產(chǎn)暴利，投資房地產(chǎn)賺錢(qián)容易，就不會(huì)有人勤勞致富，踏實(shí)創(chuàng)業(yè)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么多年轉(zhuǎn)型緩慢，一個(gè)很重要的原因是資金、人力等資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)行業(yè)。要真的發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就要下決心解決房地產(chǎn)的泡沫問(wèn)題，否則，無(wú)論是實(shí)業(yè)興國(guó)，還是內(nèi)需的啟動(dòng)，都是無(wú)稽之談。

　　在這種情況下，筆者認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松動(dòng)的概率基本為零。價(jià)格調(diào)整，而不是政策調(diào)整依然是2012年房地產(chǎn)打破僵局的主要途徑。對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)而言，前10年房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的快速上漲期已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“下半場(chǎng)”。在這種情況下，為了避免政策的短期效應(yīng)，2012年，應(yīng)該抓住目前房?jī)r(jià)回調(diào)的關(guān)鍵時(shí)期，抓緊出臺(tái)制度化的治本之策，徹底消除房地產(chǎn)投機(jī)過(guò)剩和暴漲的歷史，使得房地產(chǎn)進(jìn)入真正穩(wěn)定發(fā)展的歷史。

　　應(yīng)該從房地產(chǎn)一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地產(chǎn)暴利的制度建設(shè)方面形成完善的制度體系，避免再次進(jìn)入調(diào)控下跌，不調(diào)控又反彈的惡性循環(huán)的周期。2012年是中國(guó)房地產(chǎn)從調(diào)控周期進(jìn)入制度建設(shè)周期的最佳時(shí)間窗口，應(yīng)該盡快用金融、稅收以及土地交易制度的完善形成穩(wěn)定的房?jī)r(jià)預(yù)期，這是確保中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是給房地產(chǎn)參與的各方明確的制度預(yù)期的關(guān)鍵。

• 1任志強(qiáng)：中國(guó)不缺地 房?jī)r(jià)不下來(lái)的原因在農(nóng)民
  
• 2“大炮”任志強(qiáng)：堅(jiān)持房?jī)r(jià)上漲 錢(qián)荒影響房?jī)r(jià)
  
• 3黨國(guó)英呼吁：取消戶籍限制 高房?jī)r(jià)農(nóng)民進(jìn)城難
  
• 4葉檀：“錢(qián)荒不慌” 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)垮塌
  
• 5梁信軍：若征收房產(chǎn)稅限購(gòu)放開(kāi) 房?jī)r(jià)還會(huì)暴漲
  
• 6社科院馬光遠(yuǎn)：五月樓市高燒不退 調(diào)控應(yīng)主動(dòng)
  
• 7中國(guó)銀行宗良：土地資源應(yīng)貨幣化以促進(jìn)城鎮(zhèn)化
  
• 8內(nèi)地房企再掀赴港上市潮 大房企青睞借殼上市
  
• 9賈康：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍 存量高端房為改革方向
  
• 10葉檀：現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理之難，難于上青天
  

更多>>樓盤(pán)推薦