馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)即將出現(xiàn)低迷降價(jià)潮
2012-01-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
回顧房地產(chǎn)調(diào)控的2011年，以1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“新國(guó)八條”為起點(diǎn)，政策的組合拳頻頻打出。在2010年最嚴(yán)厲的信貸政策的基礎(chǔ)上，明確要求二套房首付款比例提至60%;并且要求對(duì)一線城市和熱點(diǎn)城市進(jìn)行限購(gòu)，暫停省會(huì)城市居民購(gòu)第三套房;上海和重慶試行房產(chǎn)稅，同時(shí)加大保障性住房的建設(shè)，提出了1000萬(wàn)套的保障房建設(shè)計(jì)劃，再加上2011年三次加息和7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，整個(gè)資金面趨緊，力度和決心可謂空前。
我們認(rèn)為，政策的空前嚴(yán)厲和管理層不斷地表態(tài)，是促使2011年房?jī)r(jià)出現(xiàn)近3年來(lái)真正拐點(diǎn)的重要政策支撐。事實(shí)上，就市場(chǎng)本身而言，如果說(shuō)2011年上半年，一線城市的房?jī)r(jià)還巋然不動(dòng)的話，二三線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，則到2011年下半年，不僅一線城市的交易接近冰點(diǎn)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)從放慢漲幅到停漲，再到環(huán)比下跌，預(yù)示著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的正式到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2011年下半年開(kāi)始進(jìn)入明顯的下降周期已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
其一，從價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)看，2011年下半年開(kāi)始，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比趨勢(shì)明顯。以11月份為例，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)基本全部停漲;其二，從成交量看，2011年北京市住宅期房、現(xiàn)房(包含保障房)累計(jì)成交91016套，成交面積961.44萬(wàn)平方米，同比2010年成交套數(shù)銳減18.0%，成交面積減少21.9%，繼2008年后年度成交量再次跌破10萬(wàn)套關(guān)口，同時(shí)還創(chuàng)下了2006年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低點(diǎn)，達(dá)5年以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。
其三，多數(shù)城市庫(kù)存創(chuàng)新高，其中全國(guó)14個(gè)主要城市庫(kù)存至少需要18個(gè)月左右消化，而北京房屋庫(kù)存在2011年10月份就超過(guò)了12萬(wàn)套，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯的變化;其四，開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)140%;其五，2011年下半年，銀行開(kāi)始根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)一步提高首套房貸的利率，購(gòu)房者的成本大大增加;其六，2011年下半年，各地頻現(xiàn)退房潮，房?jī)r(jià)一直上漲的神話預(yù)期開(kāi)始動(dòng)搖。
面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整，包括萬(wàn)科在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)“冬天模式”，放棄與政策的非理性博弈和對(duì)抗，紛紛選擇降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金過(guò)冬。萬(wàn)科前董事長(zhǎng)王石在美國(guó)參加一論壇時(shí)就表示，雙手贊成政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，調(diào)控政策目的都是讓房地產(chǎn)從最高位逐漸回歸到理性?xún)r(jià)位。他指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效初現(xiàn)，此局面若能連續(xù)控制三年，中國(guó)房地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)軟著陸。這說(shuō)明，房地產(chǎn)界的有識(shí)之士對(duì)于房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)造成的損害是有著清醒的認(rèn)識(shí)。
盡管如此，這并不意味著2012年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)回歸理性，更不意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的力量對(duì)比已經(jīng)發(fā)生了歷史性的逆轉(zhuǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的歷史告訴我們，越是在房?jī)r(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，越是政策最可能被逆轉(zhuǎn)的時(shí)期。中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控每一次總是功虧一簣，最關(guān)鍵的因素依然是政策容易受到利益集團(tuán)的左右，使得民眾對(duì)于政策沒(méi)有多大的信心。特別是在地方融資平臺(tái)的債務(wù)高筑使得房?jī)r(jià)再次暴漲。
盡管高層一再明確表示“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但這并不意味著告別房地產(chǎn)依賴(lài)已經(jīng)成為集體行動(dòng)的邏輯，特別是2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的復(fù)雜形勢(shì)，使得2012年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控面臨更多的考驗(yàn)。
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