葉檀：房地產市場調控應該如何堅持到底
2012-01-19 來源：葉檀博客 編輯：狄海霞
地產調控必然拖累經(jīng)濟增長，但再困難，房地產調控也應該堅持到底。目前的這一輪調控關系到中國經(jīng)濟發(fā)展的大局，關系到地方財政改革，只能成功不能失敗。 中國的房地產泡沫需要抑制。從房價收入比、租售比以及房地產總市值占GDP的比例來看，中國的房地產泡沫不可持續(xù)，如果不主動調控，必然成為引爆未來中國實體經(jīng)濟與金融的炸彈。
為了追求經(jīng)濟增速，此前的房地產調控屢屢折戟沉沙。2010年之前，中國的房地產市場大約兩三年就經(jīng)歷一輪調控，但從來沒有調控到底的先例。由此造成的結果是，房地產調控短期化，市場預期混亂，中國宏觀經(jīng)濟周期隨之變化，市場投機心態(tài)越來越重。調控必須穩(wěn)妥、漸進。
總結此前的調控經(jīng)驗，只要全球經(jīng)濟與中國經(jīng)濟出現(xiàn)大動蕩，調控就難以推進：2008年下半年房地產調控之所以放松，是次貸危機導致全球經(jīng)濟崩潰倒逼所致;2003年出現(xiàn)SARS，擔心通縮，政府通過房地產與汽車消費拉動消費;隨著歐美債務危機，全球實體經(jīng)濟日益疲軟，類似于IMF總裁拉加德等全球金融人士，紛紛暗示中國應該放松調控。此時，中國國內經(jīng)濟的穩(wěn)定，才能為房地產調控騰出空間。最近宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，出口下行，消費沒有質的飛躍，如果只靠投資拉動，恐怕行之不遠。
調控要防止出現(xiàn)金融動蕩。房地產是投資品種，與金融有密切聯(lián)系。房地產抵押品出現(xiàn)40%的下跌，此時必然會導致房地產抵押品大幅下挫，在極端情況下甚至價格跌到零，資不抵債，從而引爆債務危機。到那時，信用市場必然凍結。東南亞金融危機與美國次貸危機，已經(jīng)向我們兩次預演了房地產泡沫崩潰后的信用凍結慘狀。
2008年房價下跌，媒體披露深圳出現(xiàn)過停止繳納按揭貸款的小高峰，最后靠貨幣寬松和房價上行才得以解決。因此，房價在逐漸下行中去除價格泡沫，是調控成功的基礎。急功近利地希望畢其功于一役，當房價同比大幅下跌，造成資產負債表退化，最終將危及此輪房地產調控的效果。
調控必須兼顧各方利益。目前地方政府的財政主要靠土地收入，土地收入下降對于地方基建、投資甚至對于地方的一些社會保障的資金來源，會產生非常劇烈的負面影響。只要有穩(wěn)定的實體經(jīng)濟、均衡的利益分配格局、加上嚴格的貨幣紀律，房地產調控必然成功。
一些地區(qū)的地方財力正在經(jīng)受考驗。今年第四季度以來，全國土地收入流拍嚴重，12月6日，中原地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億元，與去年同期相比減少了5200億元，減少了30%。如果計算全國所有城市，則2012年土地財政將可能減少上萬億元。
為了彌補土地財政損失，預計明后年房產稅在發(fā)達地區(qū)試點范圍將有所擴張。2011年12月底眼看快到，住建部希望重點城市繼續(xù)執(zhí)行限購令，各地面臨財政困難，如果取消限購令，則房價有極大的可能出現(xiàn)報復性反彈——雙方處于僵持階段，如果不從房產稅等體制上突破，保持長期有效的房地產調控政策，將非常困難。
房產稅水到渠成。從1998年之后，通過培育房地產與汽車市場拉動內需告一段落，目前要靠調整房地產與汽車消費稅收，來重新建立財政根基，從生產稅向消費稅、財產稅過渡。而房產稅是未來可以想象的大稅基。
房地產調控取得成功，還需要嚴格的貨幣紀律。房地產市場忠實地體現(xiàn)了房價泡沫是貨幣泡沫延伸的理論。在房地產調控期間，恰好是中國廣義貨幣大發(fā)特發(fā)的時間。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，截至2003年末，廣義貨幣M2余額22.1萬億元，截至2010年末，M2的余額為72.6萬億元，短短7年的時間，廣義貨幣發(fā)行增加了50.5萬億元。
按當前的匯率計算，目前中國的廣義貨幣存量已超過12萬億美元，廣義貨幣存量占GDP的比重更是達到了1.8倍。無論從貨幣存量的絕對數(shù)還是貨幣存量占GDP的比重來看，均已是世界上最高的國家。貨幣泡沫不除，房地產泡沫難以根除，即便通過嚴厲的打壓政策抑制住泡沫，一旦調控放松房價就會出現(xiàn)報復性反彈。
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