劉植榮：全國房價即將拉開持續(xù)下跌序幕
2012-01-17 來源：劉植榮博客 編輯：狄海霞
最近幾年，高房價把中國百姓壓得喘不過氣來。近一個月來，一些城市的房價出現(xiàn)了下跌的拐點。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年10月70個大中城市房價平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負增長，平均環(huán)比下降0.14%。另據(jù)11月21日《人民日報》的報道，位于上海青浦的“萬科尚源”2011年7月推出的精裝房最低備案價每平方米16400元，如今降至11200元，降幅逾30%。
根據(jù)美國統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2011年9月份，美國全國新房交易價格中位數(shù)為204400美元(含地產(chǎn)價格)。美國住房室內(nèi)使用面積中位數(shù)為177平方米，地產(chǎn)面積中位數(shù)為1416平方米。如按70%的出房率計算，那177平方米的使用面積就相當于253平方米的建筑面積。另外，美國住房還有平均50平方米的車庫，加在一起的建筑總面積就是303平方米。美國住房多是獨立房屋，也就是我們所說的別墅，該地產(chǎn)上的花園、游泳池等都屬贈送。
美國聯(lián)邦政府對年收入低于15萬美元的家庭購買首套自住房給予補貼，收入越低，補貼得越多。2010年，美國共有210萬家庭獲得政府的購房補貼，平均每戶得到房補7429美元。如果把政府補貼部分從房價里剔除，個人支付的房款還剩196971美元。
美國2010年家庭凈收入中位數(shù)為49445美元，就是說，普通家庭用4年的工資即可購買一套建筑面積為303平方米的住宅。其實，就是這個價位對美國人來說也是偏高的，美國歷史上的房價通常是居民年收入的2至4倍。
我們再回過頭來看看上海居民的住房負擔情況。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年上海城鎮(zhèn)非私營單位職工年平均工資為71874元，我們按夫婦倆都在政府部門或國有企業(yè)工作計算，一年的收入就是143748元，目前303平方米的房價就是3393600元，約需24年的家庭收入，是美國的6倍。中國私營單位職工和農(nóng)民收入遠遠低于非私營單位，上海全市家庭收入的中位數(shù)肯定要比143748元低得多，那購買一套住房所需要的年限實則更長。
如果我們把住房標準降到美國的三分之一，即面積為100平方米，那上海收入較高的家庭也需要8年的工資。由于房價與當?shù)鼐用袷杖氤烧嚓P關系，收入高的地區(qū)，房價也高，收入低的地區(qū)，房價也低，上海居民的住房負擔大致也是中國其他地區(qū)的住房負擔。
美國住房有2%左右的房產(chǎn)稅，但這與他們的收入相比也算不上是個大負擔。正因為有房產(chǎn)稅，在某種程度上限制了炒房行為，使美國房價幾十年來基本保持平穩(wěn)，人們一般不會購置多余的住房空置。2011年9月底，美國共有住房132353000套，自住房空置率僅為2.4%。
從媒體曝光的一個又一個的“鬼城”(空置率很高的住宅區(qū))來看，中國房產(chǎn)投資過熱，投機炒作造成大量住房空置。國外政府定期公布住房空置率，以此引導人們的房產(chǎn)投資和住房消費。中國不統(tǒng)計住房空置率，這也是造成房產(chǎn)盲目投資、房價大起大落的一個原因。
進入21世紀，我國在人口問題方面同時出現(xiàn)兩個趨勢：一個是少子化;一個是老齡化。在假定沒有非正常死亡的情況下，每對夫婦應該生育兩個孩子才能保持我國人口總數(shù)不變。但中國人的平均生育年齡約是25歲，按照目前“一對夫婦一個孩”的計劃生育政策，意味著每一代人會比上一代減少一半人口，也意味著每25年就有50%的房子空出來，這就會導致房屋空置率以驚人的速度增加。
通過中外房價對比，我們知道中國目前的房價高得離譜。通過住房空置率和未來人口數(shù)量劇減這一事實，我們知道中國未來的住房需求會急劇下降。由此，我們可以得出結(jié)論，目前房價的下跌，房地產(chǎn)的調(diào)整，那是必然趨勢。房價跌三成，這也僅僅是房價下跌的序幕剛剛拉開。
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