陳勁松：四大直接條件即將助力降價(jià)下跌

總結(jié)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)，世聯(lián)地產(chǎn)了指出五個(gè)要點(diǎn)，從銷(xiāo)售來(lái)看，三四線城市是拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的最主要的引擎。從土地市場(chǎng)方面，土地增速也是在下滑。而且從成交面積，前20名城市來(lái)看基本上都是三四線城市。

第一，從出讓金來(lái)看，也主要集中在三四線城市。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存量從2008年的6000多億增長(zhǎng)到目前的1.2萬(wàn)億，一線城市的庫(kù)存不斷接近2008年的高點(diǎn)或超過(guò)2008年的高點(diǎn)，二線城市也一樣，三線城市的庫(kù)存也在飆升。

至于庫(kù)存增速翻翻的原因，世聯(lián)認(rèn)為，在市場(chǎng)上行的時(shí)候，由于地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲，庫(kù)存是驅(qū)動(dòng)房企利益的主要根源，也就是庫(kù)存規(guī)模驅(qū)動(dòng)力的現(xiàn)象是存在的。而當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，市場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)低于存貨價(jià)值的情況。

世聯(lián)舉例稱(chēng)，萬(wàn)科在年報(bào)里面做過(guò)一次存貨減值，如果有1.2萬(wàn)億的庫(kù)存，從去庫(kù)存周期來(lái)看，2012年可能會(huì)看到存貨減值的現(xiàn)象。因?yàn)?011年萬(wàn)科的利潤(rùn)有140億，但是它的存貨是1200億。假如市價(jià)低于存貨價(jià)值10%，那么萬(wàn)科1200億的存貨減值將會(huì)達(dá)到120億。而且，從愛(ài)爾蘭和西班牙也可以看出，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下行過(guò)快導(dǎo)致了債務(wù)危機(jī)。

因此，世聯(lián)得出結(jié)論，“假設(shè)存貨價(jià)值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企公司都面臨著虧損和倒閉的局面。而且銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的敞口非常高，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)最后全面的破產(chǎn)或虧損的情況，對(duì)中國(guó)的金融體系沖擊會(huì)非常大。”

第三，雖然存貨價(jià)值下降的壓力很大，不過(guò)，世聯(lián)則認(rèn)為，2012年市場(chǎng)將會(huì)積極響應(yīng)購(gòu)房者的預(yù)期。購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)偏好會(huì)產(chǎn)生改變，尤其是對(duì)房?jī)r(jià)下跌幅度的預(yù)測(cè)判斷將擴(kuò)大，另外，房企們?yōu)榱瞬皇芰鲃?dòng)性危機(jī)的威脅，去庫(kù)存也一定會(huì)加速。

“故而這些因素決定了2012年上半年將是黎明前的黑暗，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面降價(jià)的市場(chǎng)走勢(shì)。”世聯(lián)這樣認(rèn)為。第四，2011年商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)較為突出，從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)在一線城市目前發(fā)展比較快。即使從北、上、廣、深來(lái)看，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的核心城市還是北京、上海，等以金融業(yè)為主導(dǎo)的城市。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松補(bǔ)充到，2011年各城市主要CBD的租金都在上漲，這是市場(chǎng)自然發(fā)生的，因?yàn)槟壳罢�府沒(méi)有租金管制，租金上漲意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在發(fā)生。對(duì)于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，陳勁松解釋?zhuān)?ldquo;租金在漲，只要租金漲，樓價(jià)再降一降，出租回報(bào)很合理，不是不可能達(dá)到的。如果降得快，就很快可以達(dá)到。這就是中國(guó)今后的城市轉(zhuǎn)型，也因此2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。”

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