周俊生：開(kāi)發(fā)商成樓市反暴力的正面教材

　　央視2011年年底的報(bào)道稱，開(kāi)發(fā)商近5年來(lái)平均毛利率接近40%，且每年都維持在一個(gè)較高的水平上。而在房地產(chǎn)行業(yè)的上游鋼鐵行業(yè)，毛利率低得可憐。以其代表企業(yè)武鋼和鞍鋼為例，近三年的平均毛利率分別只有7.88%和8.96%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，“相比于實(shí)業(yè)毛利率，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的確堪稱暴利”。

　　房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的呼聲仍然很高，在此背景下，市場(chǎng)頻傳一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始面臨困境的消息。但是，市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)展這么久，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠從市場(chǎng)得到的利潤(rùn)卻依然是個(gè)未解之謎。

　　這種狀況說(shuō)明，現(xiàn)有的市場(chǎng)調(diào)控雖然力度很大，堅(jiān)持的時(shí)間也已很長(zhǎng)，但仍未觸及市場(chǎng)的要害，這個(gè)要害就是開(kāi)發(fā)商仍然可以獲取暴利，暴利的很大部分自然產(chǎn)生于房?jī)r(jià)。去年底，國(guó)家發(fā)改委主任張平表示，有關(guān)部門(mén)正在研究制訂商品房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，發(fā)改委將主要從價(jià)格方面對(duì)樓市進(jìn)行管控，反房?jī)r(jià)暴利制度的實(shí)施，很有可能是樓市調(diào)控的一個(gè)重要手段。

　　我國(guó)的房?jī)r(jià)之所以離普通老百姓的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越遠(yuǎn)，其中一個(gè)很重要的原因確實(shí)是市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)商的操縱下形成了暴利。但是，需要追問(wèn)的是，開(kāi)發(fā)商憑什么能夠輕而易舉地掌握操縱市場(chǎng)價(jià)格的權(quán)力。

　　從表面上看，由于長(zhǎng)期以來(lái)在保障房建設(shè)上存在“欠賬”的情況，導(dǎo)致民眾對(duì)房屋的居住、改善需求都只能依賴購(gòu)買(mǎi)商品房，再加上對(duì)投資投機(jī)需求沒(méi)有必要的限制，千軍萬(wàn)馬集中于商品房市場(chǎng)，使市場(chǎng)供求出現(xiàn)了失衡。房?jī)r(jià)的市場(chǎng)博弈機(jī)制已經(jīng)基本失靈，從而給開(kāi)發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了有利條件。

　　但是，還有一個(gè)不可忽視的重要原因是，由于地方政府的“土地財(cái)政”制度一直很堅(jiān)固，因此地方政府對(duì)于從房地產(chǎn)市場(chǎng)掘金的欲望并不亞于開(kāi)發(fā)商，甚至有更強(qiáng)烈的沖動(dòng)。由于地方政府握有開(kāi)發(fā)商所不具備的行政權(quán)力，因此它可以借助制度之利保證自己的利益，同時(shí)也放任開(kāi)發(fā)商從這個(gè)市場(chǎng)獲取暴利。

　　下一步市場(chǎng)調(diào)控將以反暴利為目標(biāo)，這可能成為新的一年市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。但要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，顯然不能只以開(kāi)發(fā)商為矛頭，而需要房企和地方政府共同承擔(dān)責(zé)任。必須看到，市場(chǎng)調(diào)控發(fā)展到今天，對(duì)于“土地財(cái)政”仍少有觸及。很顯然，反暴利的一個(gè)前提條件是需要從根本上對(duì)目前的房?jī)r(jià)形成機(jī)制進(jìn)行改造，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是房?jī)r(jià)必須建立在“成本+合理利潤(rùn)”的基礎(chǔ)上，而不能繼續(xù)讓房?jī)r(jià)充滿泡沫。

　　要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，地方政府就必須有勇氣割舍自身利益。目前地方政府通過(guò)土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收獲得的利益占了整個(gè)商品房成本的將近一半，而這部分成本對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是剛性的，但對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)卻是“無(wú)本萬(wàn)利”的收入，用“暴利”來(lái)形容并不過(guò)分。

　　只有杜絕了地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取暴利的可能性，建立起合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，市場(chǎng)調(diào)控才能逐漸接近形成合理房?jī)r(jià)的目標(biāo)，即使在將來(lái)取消限購(gòu)政策以后，房?jī)r(jià)也難以出現(xiàn)快速反彈。

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